4 минуты чтения

Поделиться этой статьей

Rate this Post

Покупка недвижимости в Сербии для иностранцев в 2024 году

Zunic Vitomir

Vitomir Žunić

Исполнительный партнер

01/04/2024

1. Проверьте, имеют ли граждане вашей страны право на приобретение недвижимости в Сербии

Вы решили инвестировать в недвижимость в Сербии? Первое дело в вашем списке задач — проверить, имеют ли граждане вашей страны право на приобретение собственности в Республике Сербия и при каких условиях.

Чтобы это узнать, вам необходимо проверить, есть ли заключенное двустороннее соглашение между Республикой Сербия и вашей страной, которое регулирует вопрос о приобретении собственности гражданином этой страны в другой стране. В отсутствие такого соглашения необходимо проверить, есть ли фактическая взаимность между странами.

Следует отметить, что приобретение сельскохозяйственных земель исключительно для граждан Сербии. Исключением является возможность граждан ЕС приобретать сельскохозяйственные земли, с очень ограничительными условиями.

Если ответ положительный и вы, как иностранец, можете купить недвижимость в Сербии, переходите к следующему шагу — проведению всех необходимых предварительных действий (дью дилидженс). Это подразумевает поиск подходящей недвижимости, осмотр объекта, согласование с продавцом цены покупки и переход к реализации процесса купли-продажи недвижимости.

Если граждане вашей страны не могут приобрести недвижимость в Сербии, вы можете преодолеть эту преграду, создав юридическое лицо в Сербии. Несмотря на то что некоторым иностранцам не разрешается приобретать собственность в Сербии (в отсутствие взаимности), нет юридической преграды для создания юридического лица, то есть компании. Как подробно объяснено в нашем блоге «Формирование компании в Сербии в 7 шагов», иностранные юридические и физические лица могут создавать компании без ограничений. Более того, иностранцы также могут создавать так называемое специальное юридическое лицо (SPV) для приобретения сельскохозяйственных земель через внутреннее юридическое лицо. Кроме того, юридическое лицо, созданное в соответствии с законами Республики Сербия, может без препятствий приобрести недвижимость, независимо от гражданства основателя или конечного бенефициарного владельца.

2. Решите о недвижимости и проведите предварительную проверку

После того как вы найдете подходящую для вас недвижимость, необходимо выполнить юридическую предварительную проверку недвижимости. Что мы имеем в виду? Помимо посещения места и осмотра недвижимости, необходимо провести юридическую предварительную проверку недвижимости, проверить наличие обременений, ипотек, аннотаций к недвижимости и т. д. В отрасли недвижимости в Сербии возникает множество проблем, начиная с недвижимости, выставленной на продажу в Сербии, которая не была зарегистрирована в кадастре недвижимости, и заканчивая объектами недвижимости, построенными без разрешения компетентного органа, недвижимостью, подлежащей спору и т. д. По этой причине будьте осторожны при выборе недвижимости и при проведении предварительной проверки.

Чтобы избежать сомнений или трудностей в определении, являются ли какие-либо обременения препятствием в регистрации права собственности, вы должны обратиться за юридической помощью. В Сербии только юристы по недвижимости профессионально обучены, могут дать вам совет по покупке недвижимости в Сербии.

3.Составление договора купли-продажи недвижимости

Помимо юридической и фактической предварительной проверки недвижимости, вам понадобится адвокат по недвижимости для следующего этапа — составления договора купли-продажи недвижимости. Как только стороны договорятся о цене, способе оплаты и сроке передачи имущества во владение, адвокат составит документ, отражающий пожелания продавца и покупателя.

Адвокат консультирует, какoe былo бы лучшee решение для обеих сторон договора, чтобы достичь соглашения и избежать любых потенциальных недоразумений. Адвокат также управляет способом перевода денег за цену покупки, особенно когда покупатель оплачивает стоимость из-за границы.

4. Оформление перед нотариусом

После того как стороны договорились обо всех условиях, необходимо назначить нотариальное удостоверение — оформление договора купли-продажи недвижимости перед нотариусом. Нотариус компетентен, если он находится в районе расположения недвижимости. Стороны договора подписывают документ, составленный адвокатом.

Нотариус информирует стороны договора о их правах и обязанностях, связанных с договором, что означает оформление договора перед нотариусом, и что только на основании удостоверенного нотариально договора покупатель не становится владельцем недвижимости. Все вышеперечисленное указывается в нотариальном свидетельстве о подтверждении документа, и таким образом считается, что договор заключен.

Однако следует иметь в виду, что покупатель еще не стал владельцем указанной недвижимости. На основании удостоверенного нотариально договора купли-продажи недвижимости и разрешения на регистрацию в Кадастре недвижимости (clausula intabulandi), покупатель регистрируется в качестве владельца в соответствующем Кадастре недвижимости.

5. Оплата покупной цены и передача недвижимости

Покупатель выплачивает согласованную покупную цену, а продавец передает владение недвижимостью покупателю. Оплата покупной цены осуществляется путем перевода средств с банковского счета покупателя на банковский счет продавца. Передача владения осуществляется, когда продавец пропускает покупателя в недвижимость и передает ключи.

Например, стороны договора могут согласиться, что покупатель оплатит покупную цену в полном объеме в течение 5 рабочих дней с момента нотариального оформления договора купли-продажи недвижимости, в то время как продавец обязуется немедленно передать владение недвижимостью после оплаты покупной цены.

Указанный выше пример лишь один из возможных способов, как стороны договора могут регулировать свои взаимные договорные обязательства. Для учета специфики каждого случая желательно проконсультироваться с профессиональным юридическим консультантом, чтобы найти оптимальное решение и сбалансировать позиции обеих сторон договора.

6. Следующий шаг — Процедура перед Кадастром Недвижимости

После нотариального удостоверения — торжественного оформления Договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать право собственности покупателя в центральном, публичном и уникальном реестре прав собственности на недвижимость в Республике Сербия. Республиканское Геодезическое Ведомство, которое имеет свои отделения по Кадастре Недвижимости по всей стране, является единственным компетентным органом для регистрации права собственности на недвижимость. В отличие от предыдущей процедуры, когда покупатель был обязан лично подать заявление о регистрации права собственности на недвижимость в Кадастр Недвижимости, сразу после торжественного оформления документов, процедура теперь упрощена.

После торжественного оформления Договора купли-продажи и после получения разрешения на регистрацию права собственности на недвижимость (clausula intabulandi) от продавца, нотариус официально направляет Договор купли-продажи и другие необходимые документы в Кадастр Недвижимости для регистрации права собственности на недвижимость без каких-либо действий ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.

Введение обязательства нотариуса передать компетентному Кадастру Недвижимости нотариально удостоверенный Договор купли-продажи недвижимости, в течение 24 часов с момента нотариального удостоверения, что представляет собой подачу заявления на регистрацию прав собственности покупателя, упрощает весь процесс. Таким образом, в области недвижимости введена дополнительная правовая безопасность. Возможность каких-либо злоупотреблений и растрат, которые происходили в прошлом, уменьшается.

7. Налоги и коммунальные расходы

Хотя вы могли подумать, что после заключения и нотариального удостоверения сделки процедура завершена, вам следует обратить внимание на другие действия, сопутствующие процедуре купли-продажи недвижимости.

При покупке недвижимости в Сербии вам будет начислен налог на переход абсолютных прав. Во время нотариального удостоверения Договора купли-продажи недвижимости заполняется налоговая декларация на налог на переход абсолютных прав. Нотариус обязан представить заполненную декларацию в течение 24 часов с момента нотариального удостоверения сделки компетентным налоговым органам.

Согласно Закону о налоге на недвижимость налогоплательщиком является продавец, тот, кто передает свое право собственности покупателю. Однако на практике более распространенной ситуацией является соглашение между сторонами о том, что налог будет оплачивать покупатель, и поэтому в договорах указывается, что покупатель будет оплачивать налог на переход абсолютных прав.

Налоговая база для определения налога на переход абсолютных прав — это установленная цена покупки недвижимости, если установленная цена не ниже рыночной стоимости недвижимости. С другой стороны, если компетентный налоговый орган считает, что установленная цена покупки ниже рыночной стоимости недвижимости, компетентный налоговый орган имеет срок в 60 дней с момента подачи налоговой декларации для оценки и определения того, что налоговая база будет рыночная стоимость недвижимости. Ставка налога составляет 2,5% от установленной цены покупки, то есть от рыночной стоимости недвижимости, которая является предметом соглашения.

Помимо налога на переход абсолютных прав, который выплачивается единожды, при покупке каждого объекта недвижимости, также следует учитывать налог на недвижимость. Как и подача налоговой декларации на налог на переход абсолютных прав, налоговую декларацию на налог на недвижимость представляет нотариус.

Налог на недвижимость определяется на основе ежегодного Решения и уплачивается ежеквартально. Налоговая база для определения налога на недвижимость — это стоимость недвижимости, оцененная компетентным налоговым органом. Ставка налога составляет 0,4% для недвижимости, оцененной до 10 миллионов динаров, и увеличивается для более дорогой недвижимости.

Кроме того, существует еще одна возможность, соответствующая эпохе цифровизации, и это электронное подача налоговой декларации на налог на переход абсолютных прав, налог на дарение и налог на наследование (в случае приобретения собственности по дарству или наследству), через портал eTaxes. Сначала вам нужно загрузить бесплатное приложение, которое позволит вам получить доступ к порталу. Чтобы получить доступ к порталу и войти в него, а также подать налоговые декларации самостоятельно, вам нужно иметь электронную подпись.

Чтобы завершить всю процедуру покупки недвижимости в Сербии как иностранному гражданину, также необходимо произвести изменения владельца счета в компетентных компаниях (например, для электроэнергии, водоснабжения и т. д.).

Иностранный гражданин покупает недвижимость в Сербии — резюме 7 шагов

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Стоимость покупки недвижимости в Сербии зависит от стоимости самой недвижимости? Чем выше стоимость, тем выше расходы.

Помимо покупной цены и сопутствующих банковских комиссий за перевод средств, расходы, о которых покупатель должен помнить при фактическом переходе прав собственности, включают в себя:

  • налог на переход абсолютных прав: 2,5% от оговоренной покупной цены, т.е. рыночной стоимости недвижимости;
  • гонорар адвоката;
  • плата за нотариальное удостоверение-торжественное заключение Соглашения о купле-продаже недвижимости перед нотариусом.

 

Для покупки квартиры или дома, продаваемого в Сербии, физическим лицам необходимо предоставить личные документы как продавца, так и покупателя?

Иностранные физические лица должны предоставить паспорт, в то время как иностранные юридические лица должны предоставить Выписку из реестров компетентного органа по делам бизнеса иностранной страны, которая должна быть должным образом легализована или снабжена апостилем (за исключением случаев, если она выдана компетентным органом страны, с которой Сербия заключила двустороннее соглашение об отмене необходимости легализации). Кроме того, помимо того, что документы должны быть должным образом международно легализованы, они должны быть переведены судебным переводчиком на сербский язык, чтобы их можно было использовать перед властями Республики Сербии.

Кроме того, перед заключением соглашения перед нотариусом стороны сделки могут предоставить нотариусу выписку из Кадастра недвижимости для проверки правильности описания недвижимости, которая является предметом соглашения, и наличия права собственности на продавца. Таким образом, стороны сделки не обязаны это делать, так как законная обязанность, ex officio, лежит на нотариусе проверить это перед каждым нотариальным удостоверением. Кроме того, продавец должен сообщить, состоит ли он в браке или нет, и предоставить доказательства того, находится ли продаваемая им недвижимость в режиме отдельной или общей собственности, если он состоит в браке.

Также важной информацией является то, состоит ли покупатель в браке, чтобы определить, представляет ли приобретаемая им недвижимость его отдельную или общую собственность. В случае брака он должен получить Свидетельство о браке из страны, где был заключен брак. В этом случае также Свидетельство о браке должно быть международно легализовано и переведено, если брак был заключен в зарубежной стране.

 

В законе не регулируется этот вопрос, но исходит из того, что для приобретения собственности на территории Республики Сербии через межживые передачи не требуется иметь контрактной (дипломатической) взаимности с иностранным государством, но на практике достаточно дать разрешение гражданам Республики Сербии на приобретение собственности на территории этой иностранной страны (фактическая взаимность)?

Точно так же иностранцы могут наследовать недвижимость на территории Республики Сербии на основе предполагаемой фактической взаимности, хотя заинтересованные стороны в процедуре могут доказать обратное.

Если вы хотите дважды убедиться, существует ли фактическая взаимность между Республикой Сербией и страной вашего гражданства, в практике, всегда есть возможность подать запрос в Министерство юстиции Республики Сербии. В этом случае адвокат, специализирующийся в области недвижимости, может оказать значительную помощь и предложить вам правильные советы и юридическую поддержку.

Похожие статьи

Последние статьи

Вы не уверены, с чего начать?

Если вы не уверены, с чего начать, запишитесь на консультацию с одним из наших специал

techlawafficiendo

privacywhisperer

cryptobuddy

evegreen

Не просто еще одна рассылка

Забудьте скучный юридический анализ. Получайте своевременные обновления,
новости и напоминания, которые действительно могут помочь вашему бизнесу.