Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Сербии в 2024 году?

Вы уже были в Сербии и так понравилось, что хотите туда переехать на постоянное место жительства? Или вы просто считаете, что инвестирование в недвижимость в Сербии — это хороший бизнес? Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Сербии в 2024 году? Узнайте о правовых условиях и процедурах покупки недвижимости иностранными гражданами. Вот несколько рекомендаций, как эти идеи могут стать реальностью.

Сербский рынок недвижимости находится в стадии активного развития. За последние годы было реализовано множество строительных проектов. Это наилучшим образом отражается в том, что только в 2022 году было построено 29 659 новых квартир общей площадью 2 143 751,00 кв. метров. Мы еще ожидаем официальной статистики за 2023 год, однако, очевидно, это число будет еще выше. Тем не менее, по-прежнему кажется, что эти цифры не отвечают рыночным требованиям, особенно в отношении недвижимости в Белграде и Новом Саде. Почти две трети всех построенных квартир были построены именно в этих двух городах. Тем не менее, это не так удивительно, учитывая, что Белград является столицей Сербии, а Нови Сад — столицей IT-индустрии в стране.

В то время как граждане Сербии могут приобретать недвижимость в своей родной стране без ограничений, иностранцы могут покупать недвижимость в Сербии, если они выполняют определенные требования. Здесь мы попытаемся объяснить, когда и может ли иностранный гражданин приобрести недвижимость в Сербии.

1. МОГУТ ЛИ ИНОСТРАНЦЫ КАК ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА ПРИОБРЕТАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В СЕРБИИ?

Да, иностранцы могут приобретать недвижимость в Сербии как физические лица как посредством между жизненного перевода, так и посмертно. Перевод между жизнью означает перевод, совершенный в течение чьей-то жизни (например, заключение дарственной или купли-продажи) и перевод посмертно, совершенный после завершения чьей-то жизни (например, наследование).

В обоих случаях главным условием, которое необходимо выполнить, является наличие юридической или фактической взаимности.

Условие юридической взаимности соблюдается, если Сербия заключила двустороннее соглашение, регулирующее вопрос приобретения иностранцами недвижимости с страной, вопросом которой занимаемся. Чтобы узнать, заключили ли Сербия и ваша страна этот тип соглашения, ознакомьтесь с перечнями стран в таблицах ниже:

Таблица 1 – Страны с подтвержденной взаимностью (между жизненного перевода)

Таблица 2 – Страны с подтвержденной взаимностью (передача mortis causa)

Если вашей страны происхождения нет в таблицах, всё равно есть возможность иностранцам купить или унаследовать недвижимость в Сербии — если условие фактической взаимности выполнено.

Фактическая взаимность подразумевает, что и законодательство, и практика страны вопроса позволяют гражданам Сербии приобретать недвижимость на тех же условиях, на которых Сербия разрешает это своим гражданам.

Влияние фактической взаимности различается в зависимости от типа сделки. Когда речь идет о передаче между живыми, существование фактической взаимности должно быть определено в каждом случае. Это означает, что каждый заинтересованный в земле на продажу в Сербии должен отправить запрос на объяснение взаимности в Министерство юстиции Республики Сербии и заплатить налог в размере 1 990 динаров. Учитывая, что упомянутый запрос является строго формальным актом на сербском языке, мы рекомендуем вам использовать профессиональную юридическую помощь. Министерство юстиции принимает решение по запросу примерно в течение двух недель, и в этот момент вы узнаете, имеете ли вы право инвестировать в недвижимость в Сербии.

Передача по наследству, с другой стороны, не требует подтверждения фактической взаимности в каждой ситуации. Более того, установлена практика, что фактическая взаимность не проверяется вообще.

Это связано с так называемым предположением о фактической взаимности, или, другими словами, предположением о том, что каждое государство позволяет гражданам Сербии свободно наследовать недвижимость в своей стране. Исходя из этого предположения, иностранцы-физические лица могут наследовать недвижимость в Сербии без каких-либо ограничений. Однако, когда возникают сомнения относительно существования взаимности, заинтересованные стороны имеют право доказать обратное.

Что касается физических лиц и иностранных инвестиций в недвижимость Сербии, существует дополнительное требование, которое следует рассмотреть в частности.

А именно, иностранные граждане-физические лица могут приобретать недвижимость в Сербии независимо от того, ведут ли они бизнес в Сербии или нет. Тем не менее, как покупатели, профессионально занимающиеся делами в Сербии, так и те, кто этого не делает, сталкиваются с ограничениями.

В частности, иностранные граждане-физические лица могут приобретать недвижимость в Сербии, если они занимаются бизнесом в Сербии, то есть иностранцы могут покупать квартиры, здания и землю в Сербии, только если эти объекты недвижимости необходимы для осуществления их профессиональной деятельности. В противном случае иностранные граждане-физические лица, не занимающиеся бизнесом в Сербии, могут стать владельцами квартир и зданий в Сербии без ограничений, но не могут покупать землю, за исключением земельных участков, принадлежащих этой квартире или зданию.

2. МОГУТ ЛИ ИНОСТРАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА ПРИОБРЕСТИ НЕДВИЖИМОСТЬ В СЕРБИИ?

Иностранные юридические лица, так же как и иностранные физические лица, могут приобретать недвижимость в Сербии.

Также, иностранные юридические и физические лица имеют одну из самых важных общих характеристик — обеим необходимо выполнить условие взаимности. Таким образом, так же, как и с иностранными физическими лицами, страна происхождения лица по-прежнему играет основную роль. Поскольку, как уже объяснялось, юридические лица, осуществляющие интер вивосный перевод, должны в каждой ситуации проверять, заключила ли Сербия двусторонний договор с их родной страной. Если ответ отрицательный, то следует начать процедуру получения объяснения Министерства юстиции о взаимности. С другой стороны, для юридических лиц, заинтересованных в передаче мортис кауза, существует возможность предположения о фактической взаимности.

Требования к иностранным юридическим лицам для становления владельцами недвижимости в Сербии более строгие, чем для иностранных физических лиц в одном особенном случае.

А именно, иностранные юридические лица не имеют возможности владеть недвижимостью в Сербии, если они не являются собственниками компании или не занимаются бизнесом в Сербии иным образом. Имейте в виду, что, хотя это и ограничение, это предложение позволяет всем иностранным юридическим лицам, в отличие от всех иностранных физических лиц, покупать все виды недвижимости в Сербии, включая земельные участки. Обратите внимание, что в этом случае также необходимо мнение Министерства юстиции, поскольку Министерство должно подтвердить, что компания занимается бизнесом на территории Сербии.

3. МОГУТ ЛИ ИНОСТРАНЦЫ ПОКУПАТЬ ЗЕМЛЮ В СЕРБИИ?

Хотя как и иностранные юридические, так и иностранные физические лица имеют возможность покупать землю в Сербии, существует одно исключение из правила, которое следует учитывать. А именно, в Сербии существует множество различных типов земель (строительные участки, лесные земли, сельскохозяйственные угодья и т. д.), и — когда дело доходит до иностранцев — не все из них доступны для покупки.

Сербский Закон о сельскохозяйственных землях запрещает иностранным физическим и юридическим лицам становиться собственниками сельскохозяйственных угодий в Сербии ни при каких обстоятельствах. Тем не менее, несмотря на то, что это запрет кажется невозможным обойти, существуют способы обойти это препятствие.

1. Создание Специализированного Юридического Лица (SPV)

Специализированное Юридическое Лицо — это, по определению, дочернее предприятие компании, созданное для достижения узких, конкретных или временных целей родительской компании. Обычно оно используется для владения одним активом (а также связанными с ним разрешениями и договорными правами) и для облегчения передачи этого актива.

Говоря об этом, иностранные физические и юридические лица имеют законную возможность создать компанию в Сербии как внутреннее юридическое лицо в соответствии с сербским законодательством, независимо от того, иностранец ли является владельцем. После создания такой компании у нее появляется возможность покупать земельные участки в Сербии на тех же условиях, что и для внутренних юридических лиц, включая сельскохозяйственные угодья.

Если вы находите эту возможность привлекательной, но не знакомы с процессом создания компании в Сербии, пожалуйста, посетите наш блог «Регистрация Компании в Сербии в 7 Шагов«, чтобы получить дополнительную информацию.

    2. Покупка через внутреннее юридическое лицо, которое уже владеет сельскохозяйственными угодьями

Еще один вариант заключается в том, чтобы иностранный физический или юридический лицо купило уже существующую сербскую компанию, имущество которой включает сельскохозяйственные угодья. При покупке компании иностранец автоматически становится владельцем всех ее активов, включая сельскохозяйственные угодья.

Этот вариант особенно привлекателен для иностранцев, которые интересуются только земельными участками на продажу в Сербии, но не заинтересованы в других формах инвестирования, так как он менее сложен и не требует начинать процедуру создания новой компании.

   3. Вновь установленное привилегированное положение граждан ЕС

Изменения в Закон о сельскохозяйственных угодьях вступили в силу 30 августа 2017 года, а их применение началось 1 сентября 2017 года. Эти поправки особенно важны для данной темы, поскольку они ввели новые условия для нерезидентов из ЕС (как физических, так и юридических лиц), которые необходимо выполнить, чтобы стать владельцами сельскохозяйственных угодий в Республике Сербия. Другими словами, они создали новую возможность: граждане ЕС могут приобретать сельскохозяйственные угодья в Сербии, если они соответствуют требованиям, предусмотренным законом. Чтобы узнать, соответствуете ли вы предписанным требованиям, не стесняйтесь посетить нашу запись Продажа сельскохозяйственных угодий в Сербии — либерализация Закона о сельскохозяйственных угодьях?

4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Если вы иностранец, заинтересованный в покупке недвижимости в Сербии и уже начали поиск, допустим, роскошных квартир в Белграде или очаровательных домов в Белграде на продажу с помощью риэлтора, не стесняйтесь использовать информацию из этого блога и, наконец, начинайте процедуру. Сделав этот первый шаг, обязательно посетите наш блог Покупка недвижимости в Сербии для иностранцев в 7 шагов, чтобы узнать о остальных этапах, которые обеспечат исполнение вашей мечты.