Da li stranci mogu da kupuju zemlju u Srbiji u 2024.?

Toliko Vam se dopala poseta Srbiji da ste odlučili da se u nju preselite ili prosto smatrate da je kupovina nekretnine u Srbiji dobra investicija? U ovom blogu ćemo vam dati smernice o najlakšem načinu sticanja nepokretnosti za strance u Srbiji.

Tržište nekretninama u Srbiji je u stalnom porastu, te se proteklih godina u našoj zemlji skoro neprekidno gradi. Samo u 2022. godini izgrađeno je 29.659  stanova površine 2.143.751,00 m2. Zvanična statistika za 2023 godinu se još uvek čeka, međutim izvesno je da će ovaj broj znatno porasti. Međutim, izgleda da čak ni ovi brojevi ne zadovoljavaju potrebe tržišta, pogotovo kada se radi o Beogradu i Novom Sadu, o čemu najbolje svedoči činjenica da se dve trećine novoizgrađenih nekretnina nalazi u navedenim gradovima. Ipak, to i nije neko iznenađenje, uzimajući u obzir da je Beograd glavni grad Srbije, a Novi Sad glavni predstavnik srpske IT industrije.

Dok srpski državljani mogu bez ispunjavanja posebnih uslova kupovati nekretnine u Srbiji, kupovina stana ili kuće u Srbiji za strance trpi određena ograničenja. U nastavku teksta ćemo pokušati da objasnimo kada i kako mogu stranci da stiču nepokretnost u Srbiji.

1. DA LI STRANA FIZIČKA LICA MOGU DA STIČU NEPOKRETNOSTI U SRBIJI?

Strana fizička lica mogu da stiču nepokretnosti u Srbiji putem prenosa vlasništva koji može biti inter vivos i mortis causa. Inter vivos podrazumeva prenos vlasništva  za vreme života prenosioca i sticaoca (npr. ugovor o poklonu, ugovor o kupoprodaji), a mortis causa se odnosi na prenos vlasništva koji počinje da proizvodi dejstvo tek nakon smrti fizičkog lica. (naleđivanje). 

Koji god od ovih prenosa da je u pitanju – da bi do prenosa zaista i došlo – nužno je da jedan uslov bude ispunjen: mora postojati ugovorni ili faktički reciprocitet.

Ugovorni reciprocitet postoji ako je Srbija sa državom porekla stranog fizičkog lica potpisala bilateralni ugovor koji regulište materiju sticanja nepokretnosti za strance. Spisak zemalja sa kojima Srbija ima reciprocitet, odnosno spisak zemalja sa kojima su ovakvi bilateralni sporazumi potpisani, nalazi se u tabelama ispod:

Tabela 1 – Države u odnosu na koje je reciprocitet potvrđen (inter vivos transfer)

Tabela 2 – Države u odnosu na koje je reciprocitet potvrđen (mortis causa transfer)

Ukoliko zemlja Vašeg porekla nije navedena u tabelama iznad, mogućnost za kupovinu nekretnine u Srbiji i dalje postoji – pod uslovom postojanja faktičkog reciprociteta.

Faktički reciprocitet podrazumeva da pravo države u pitanju dozvoljava državljanima Srbije da stiču nepokretnosti u toj zemlji pod istim uslovima pod kojim Srbija dozvoljava njihovim državljanima. Interesantno je da nije dovoljno da ovakve odredbe budu samo propisane zakonom, već se mora pokazati i da se one poštuju u praksi.

Uticaj koji  faktički reciprocitet ima na prenos vlasništva zavisi od vrste prenosa. Prvo, kada je u pitanju prenos inter vivos tipa, faktički reciprocitet mora biti utvrđen u svakom pojedinačnom slučaju. To znači da svako fizičko lice koje interesuje kupovina stana u Srbiji za strance, mora poslati zahtev za objašnjenje postojanja reciprociteta Ministarstvu pravde Republike Srbije (dalje: Ministarstvo) i platiti taksu od 1.990,00 dinara. Uzimajući u obzir da je ovaj zahtev strogo formalan akt, pri njegovom popunjavanju i slanju preporučujemo korišćenje stručne pravne pomoći. Nakon dve ili tri nedelje, Ministarstvo pravde odlučuje o zahtevu i strano fizičko lice saznaje da li za njega postoje sve mogućnosti koje otvara kupovina kuće u Srbiji za strance.

Sa druge strane, kada je u pitanju mortis causa transfer, faktički reciprocitet ne mora da bude potvrđen u svakom pojedinačnom slučaju. Štaviše, ustanovljena je praksa da se faktički reciprocitet uopšte ni ne utvrđuje, već da postoji pretpostavka o njegovom postojanju.

S obzirom na to da se pretpostavlja da svaka strana država dozvoljava državljanima Srbije da nasleđuju nepokretnosti na njihovoj teritoriji bez ikakvog ograničenja, i naša država omogućava nasleđivanje stranim fizičkim licima na našoj teritoriji pod istim uslovima. Međutim, treba imati u vidu da, ukoliko se javi sumnja o tome da li reciprocitet zaista postoji, zainteresovane strane imaju pravo da dokazuju suprotno.

Kada je reč o stranim fizičkim licima i njihovom sticanju nepokretnosti u Srbiji, postoji još jedna specifičnost koju bi posebno trebalo uzeti u obzir.

Naime, sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji postoji kao mogućnost kako za ona strana fizička lica koja istovremeno i obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji, tako i za ona koja delatnost obavljaju u nekoj drugoj državi. Ipak, i za jedne i za druge postoje uslovi koje moraju ispunti, a koji su itekako vredni pomena.

Konkretno, strana fizička lica koja obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji, u našoj zemlji mogu da stiču svaki oblik nepokretnosti – ali samo ukoliko su te nepokretnosti nužne za obavljanje te delatnosti.

Sa druge strane, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji ili kupovinu kuće u Srbiji bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući).

2. STRANA PRAVNA LICA

Sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji nije omogućeno samo stranim fizičkim, već i stranim pravnim licima.

Baš kao što je to kod stranih fizičkih lica, i strana pravna lica, kako bi stekla pravo da stiču pravo svojine nad nekretninama u našoj zemlji, prvo i pre svega, moraju ispunjavati uslov reciprociteta. Samim tim, kako je već objašnjeno, strana pravna lica koja stiču vlasništvo inter vivos transferom, treba da utvrde u svakom pojedinačnom slučaju da li je Srbija zaključila bilateralni sporazum sa njihovom državom porekla. Ako je odgovor negativan, strano pravno lice treba da pokrene pomenuti postupak za objašnjenje postojanja reciprociteta pred Ministarstvom pravde Republike Srbije. Za strana pravna lica koja stiču vlasništvo mortis causa transferom vlada pretpostavka o postojanju faktičkog reciprociteta.

Iako poseduju navedenu zajedničku karakteristiku, uslovi za sticanje nepokretnosti u Srbiji za strana pravna lica su ipak stroži od onih koja važe za strana fizička lica usled sledeće okolnosti: strana pravna lica nemaju mogućnost sticanja nekretnina u Srbiji ukoliko nemaju osnovanu kompaniju u Srbiji ili ukoliko na neki drugi način ne obavljaju delatnost u Srbiji. Mišljenje Ministarstva i u ovom slučaju je od krucijalnog značaja, s obzirom na to da nadležno Ministarstvo mora potvrditi da se delatnost određenog pravnog lica smatra obavljanjem delatnosti u Srbiji.

Treba imati u vidu da ova odredba, iako je ograničavajućeg karaktera, ipak donosi i nešto povoljno: strana pravna lica imaju mogućnost sticanja svake vrste nepokretnosti u Republici Srbiji, uključujući zemljište.

3. POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE KAO IZUZETAK (sa izuzecima)

Iako i strana fizička i strana pravna lica imaju mogućnost kupovine zemljišta u Srbiji, prodaja zemljišta stranim državljanima trpi jedan izuzetak. Naime, u Srbiji postoje različite vrste zemljišta (kao što su građevinsko, šumsko, poljoprivredno), a strancima nije dozvoljena kupovine baš svake vrste.

Konkretno, srpski Zakon o poljoprivrednom zemljištu ni pod kojim uslovima ne dozvoljava stranim fizičkim i pravnim licima da postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Ipak, koliko god da ova zabrana deluje izričito, postoje načini kada ova lica ipak mogu sticati pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu.

1) Osnivanje takozvanog Special Purpose Vehicle (SPV)

Special Purpose Vehicle, po definiciji, je  kompanija koja se osniva kako bi ispunila uske, specifične, privremene ciljeve neke druge kompanije, odnosno kompanije koja ju je osnovala. Obično se koristi kako bi stekla svojinu nad određenom imovinom/delom imovine i omogućila lakši prenos te imovine.

Imajući u vidu rečeno, strana fizička i pravna lica mogu da iskoriste pravnu mogućnost da osnuju kompaniju u Srbiji, koja će se, bez obzira na to što je njen osnivač stranac, pred srpskim pravom posmatrati kao domaće pravno lice. Samim tim, ta kompanija će moći da kupuje zemlju u Srbiji pod istim uslovima pod kojim to mogu i sva domaća lica, odnosno moći će da stiče svojinu i nad poljoprivrednim zemljištem.

Ukoliko Vam se ovaj način sticanja svojine nad poljoprivrednim zemljištem u Srbiji čini primamljivim ali niste sigurni na koji način biste mogli osnovati kompaniju u Srbiji, slobodno posetite naš blog Osnivanje firme u Srbiji u 7 koraka kako biste dobili detaljnije informacije.

2) Kupovina domaćeg pravnog lica koje već poseduje poljoprivredno zemljište

Strano pravno ili fizičko lice ima mogućnost i da kupi već osnovanu srpsku kompaniju, koja već poseduje poljoprivredno zemljište. Na taj način će, zasnivanjem vlasništva nad kompanijom, automatski zasnovati i vlasništvo nad svom njenom imovinom – uključujući poljoprivredno zemljište.

Ova opcija je posebno interesantna stranim licima koja su isključivo zainteresovana za kupovinu zemljišta u Srbiji, a ne i za druge oblike investiranja, koja vode do plaćanja većeg poreza na imovinu za strance u Srbiji. Ovako, do zemljišta se dolazi na mnogo jednostavniji način koji ne zahteve pokretanje postupka osnivanja nove kompanije.

3) Novouspostavljena privilegovana pozicija državljana Evropske Unije

Izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu koje su stupile na snagu 30. avgusta 2017. godine, a počele da se primenjuju 1. septembra iste godine, posebno su korisne za ovu temu, s obzirom na to da su otvorile mogućnost državljanima Evropske unije da postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji, ukoliko ispune propisane uslove. Kako biste saznali da li Vi navedene uslove ispunjavate – vidite u našim novostima Prodaja poljoprivrednog zemljišta strancima – šta je novi zakon doneo?

4. ZAKLJUČAK

Ukoliko ste strano pravno ili fizičko lice ili znate nekoga ko jeste, ako što pre želi da započne proces kupovine kuće u Srbiji za strance – ne oklevajte da iskoristite informacije iz ovog bloga i kontaktirate brokera za nekretnine.  Nakon toga, preporučujemo Vam da pogledate naš blog 7 koraka do željene nekretnine u Srbiji ako ste stranac, kako biste saznali koji su ostali koraci koje je potrebno da učinite kako biste ostvarili svoje želje vezane za kupovinu nekretnine u Srbiji.