Pravo stranaca na nepokretnosti u Srbiji

25.
Dec 2018.

Autor teksta: Kristina Vuljaj

Autor teksta: Jovana Petrović 

Prijavi se za vesti i blog

Toliko Vam se dopala poseta Srbiji da ste odlučili da se u nju preselite ili prosto smatrate da je kupovina nekretnine u Srbiji dobra investicija? U ovom blogu ćemo vam dati smernice o najlakšem načinu sticanja nepokretnosti za strance u Srbiji.

Tržište nekretninama u Srbiji je u stalnom porastu, te se proteklih godina u našoj zemlji skoro neprekidno gradi. Samo u 2017. godini izgrađeno je 14 080 stanova površine 1 018 066 m2. Međutim, izgleda da čak ni ovi brojevi ne zadovoljavaju potrebe tržišta, pogotovo kada se radi o Beogradu i Novom Sadu, o čemu najbolji svedoči činjenica da se čak jedna trećina novoizgrađenih nekretnina nalazi u navedenim gradovima. Ipak, to i nije neko iznenađenje, uzimajući u obzir da je Beograd glavni grad Srbije, a Novi Sad glavni predstavnik srpske IT industrije. Takođe, u ovim gradovima se potpuno novi stanovi mogu kupiti po cenama od 1.170 EUR do 2.080 EUR po kvadratu, što je prilično pristupačno, pogotovo imajući u vidu cene stanova u drugim evropskim prestonicama.

Dok srpski državljani mogu bez ispunjavanja posebnih uslova kupovati nekretnine u Srbiji, kupovina stana ili kuće u Srbiji za strance trpi određena ograničenja. Ako ste jedni od mnogih koje privlači sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji – na pravom ste mestu da saznate kako da svoje želje realizujete.

1. STRANA FIZIČKA LICA

Strana fizička lica mogu da stiču nepokretnosti u Srbiji putem prenosa vlasništva koji može biti inter vivos i mortis causa. Inter vivos podrazumeva prenos vlasništva koji se odvija za vreme života prenosioca i sticaoca (npr. ugovor o poklonu, ugovor o kupoprodaji), a mortis causa se odnosi na prenos vlasništva koji počinje da proizvodi dejstvo tek nakon prestanka postojanja nekog lica (npr. testament, odnosno naleđivanje).

Koji god od ovih prenosa da je u pitanju – da bi do prenosa zaista i došlo – nužno je da jedan uslov bude ispunjen: mora postojati ugovorni ili faktički reciprocitet.

Ugovorni reciprocitet postoji ako je Srbija sa državom porekla stranog fizičkog lica potpisala bilateralni ugovor koji regulište materiju sticanja nepokretnosti za strance. Spisak zemalja sa kojima Srbija ima reciprocitet, odnosno spisak zemalja sa kojima su ovakvi bilateralni sporazumi potpisani, nalazi se u tabelama ispod:

ArgentinaKiparLibanRuska Federacija
Jermenija
ČeškaLihtenštajn

Senegal
Australija
Danska

Litvanija
Singapur
Austrija
Dominikanska RepublikaLuksemburg
Slovačka
Azerbejdžan
Egipat
Malta
Slovenija
Bahrain
El Salvador
Meksiko

Južnoafrička Republika
Belorusija
Finska
Moldavija
Španija
Belgija
Francuska
Crna Gora
Švajcarska
Belize
Gruzija
Maroko
Sirija
Bosna i HercegovinaNemačka
Holandija
Turska
Brazil
Grčka
Novi Zeland
Ukrajina
Britanska Devičanska OstrvaMađarska
Norveška
Ujedinjeni Arapski Emirati
Bugarska
Iran
Panama
Velika Britanija
Kanada
Irska
Peru
Sjedinjene Američke Države
Kina
Izrael
Poljska
Uzbekistan
KolumbijaItalijaPortugal

Jemen
ŠvedskaJapan
Katar
Hrvatska
Jordan
Kazahstan
Kuba
Letonija
Rumunija

Tabela 1 – Države u odnosu na koje je reciprocitet potvrđen (inter vivos transfer)

Austrija

Mađarska

Poljska
Ukrajina
Belorusija
Japan
Rumunija
Velika Britanija
Bosna i Hercegovina

Mongolija
Rusija
Sjedinjene Američke Države
Bugarska

Crna Gora

Slovačka

ČeškaHolandija
Slovenija

Tabela 2 – Države u odnosu na koje je reciprocitet potvrđen (mortis causa transfer)

Ukoliko zemlja Vašeg porekla nije navedena u tabelama iznad, mogućnost za kupovinu nekretnine u Srbiji i dalje postoji – pod uslovom postojanja faktičkog reciprociteta.

Faktički reciprocitet podrazumeva da pravo države u pitanju dozvoljava državljanima Srbije da stiču nepokretnosti u toj zemlji pod istim uslovima pod kojim Srbija dozvoljava njihovim državljanima. Interesantno je da nije dovoljno da ovakve odredbe budu samo propisane zakonom, već se mora pokazati i da se one poštuju u praksi.

Uticaj koji uslov faktičkog reciprociteta zapravo ostvaruje na prenos vlasništva zavisi od tipa prenosa. Prvo, kada je u pitanju prenos inter vivos tipa, faktički reciprocitet mora biti utvrđen u svakom pojedinačnom slučaju. To znači da svako fizičko lice koje interesuje kupovina stana u Srbiji za strance, mora poslati zahtev za objašnjenje postojanja reciprociteta Ministarstvu pravde Republike Srbije i platiti taksu od 1.750,00 dinara. Uzimajući u obzir da je ovaj zahtev strogo formalan akt, pri njegovom popunjavanju i slanju preporučujemo korišćenje stručne pravne pomoći. Nakon dve ili tri nedelje, Ministarstvo pravde odlučuje o zahtevu i strano fizičko lice saznaje da li za njega postoje sve mogućnosti koje otvara kupovina kuće u Srbiji za strance.

Sa druge strane, kada je u pitanju mortis causa transfer, faktički reciprocitet ne mora da bude potvrđen u svakom pojedinačnom slučaju. Štaviše, ustanovljena je praksa da se faktički reciprocitet uopšte ni ne utvrđuje, već da postoji pretpostavka o njegovom postojanju. S obzirom na to da se pretpostavlja da svaka strana država dozvoljava državljanima Srbije da nasleđuju nepokretnosti na njihovoj teritoriji bez ikakvog ograničenja, i stranim fizičkim licima se omogućava nasleđivanje na našoj teritoiji pod istim uslovima. Međutim, treba imati u vidu da, ukoliko se javi sumnja o tome da li reciprocitet zaista postoji, zainteresovane strane imaju pravo da dokazuju suprotno.

Kada je reč o stranim fizičkim licima i njihovom sticanju nepokretnosti u Srbiji, postoji još jedna specifičnost koju bi posebno trebalo uzeti u obzir.

Naime, sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji postoji kao mogućnost kako za ona strana fizička lica koja istovremeno i obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji, tako i za ona koja delatnost obavljaju u nekoj drugoj državi. Ipak, i za jedne i za druge postoje uslovi koje moraju ispunti, a koji su itekako vredni pomena.

Konkretno, strana fizička lica koja obavljaju profesionalnu delatnost u Srbiji, u našoj zemlji mogu da stiču svaki oblik nepokretnosti – ali samo ukoliko su te nepokretnosti nužne za obavljanje te delatnosti.

Sa druge strane, strana fizička lica koja u Srbiji ne obavljaju profesionalnu delatnost, imaju mogućnost za kupovinu stana u Srbiji za strance, ili kupovinu kuće u Srbiji za strance bez ograničenja – ali nemaju pravo da kupuju bilo kakvo zemljište (osim onog koje pripada tom stanu ili kući).

2. STRANA PRAVNA LICA

Sticanje nepokretnosti za strance u Srbiji nije omogućeno samo stranim fizičkim, već i stranim pravnim licima.

Baš kao što je to kod stranih fizičkih lica, i strana pravna lica, kako bi stekla pravo da stiču svojinu nad nekretninama u našoj zemlji, prvo i pre svega moraju ispunjavati uslov reciprociteta. Samim tim, kako je već objašnjeno, strana pravna lica koja stiču vlasništvo inter vivos transferom, treba da utvrde u svakom pojedinačnom slučaju da li je Srbija zaključila bilateralni sporazum sa njihovom državom porekla. Ako je odgovor negativan, strano pravno lice trebalo bi da pokrene pomenuti postupak za objašnjenje postojanja reciprociteta pred Ministarstvom pravde Republike Srbije. Za strana pravna lica koja stiču vlasništvo mortis causa transferom vlada pretpostavka o postojanju faktičkog reciprociteta.

Iako poseduju navedenu zajedničku karakteristiku, uslovi za sticanje nepokretnosti u Srbiji za strana pravna lica su ipak stroži od onih koja važe za strana fizička lica usled sledeće okolnosti: strana pravna lica nemaju mogućnost sticanja srpskih nekretnina ukoliko nemaju osnovanu kompaniju u Srbiji, ili ukoliko na neki drugi način ne obavljaju delatnost u Srbiji. Mišljenje Ministarstva pravde je i u ovom slučaju od krucijalnog značaja, s obzirom na to da Ministarstvo mora potvrditi da se delatnost određenog pravnog lica smatra obavljanjem delatnosti u Srbiji.

Treba imati u vidu da ova odredba, iako je ograničavajućeg karaktera, ipak donosi i nešto povoljno: strana pravna lica imaju mogućnost sticanja svake vrste nepokretnosti u RS, uključujući zemljište.

3. POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE KAO IZUZETAK (sa izuzecima)

Iako i strana fizička i strana pravna lica imaju mogućnost kupovine zemljišta u Srbiji, prodaja zemljišta strancima trpi jedan izuzetak. Naime, u Srbiji postoje različite vrste zemljišta (kao što su građevinsko, šumsko, poljoprivredno), a strancima nije dozvoljena kupovine baš svake od njih.

Konkretno, srpski Zakon o poljoprivrednom zemljištu ni pod kojim uslovima ne dozvoljava stranim fizičkim i pravnim licima da postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji. Ipak, koliko god da ova zabrana deluje izričito, postoje načini kako se ona može “zaobići”.

1) Osnivanje tkzv. Special Purpose Vehicle (SPV)

Special Purpose Vehicle, po definiciji, kompanija je koja se osniva kako bi ispunila uske, specifične, privremene ciljeve neke druge kompanije, odnosno kompanije koja ju je osnovala. Obično se koristi kako bi stekla svojinu nad određenom imovinom/delom imovine i omogućila lakši prenos te imovine.

Imajući u vidu rečeno, strana fizička i pravna lica mogu da iskoriste pravnu mogućnost da osnuju kompaniju u Srbiji, koja će se, bez obzira na to što je njen osnivač stranac, pred srpskim pravom posmatrati kao domaće pravno lice. Samim tim, ta kompanija će moći da kupuje zemlju u Srbiji pod istim uslovima pod kojim to mogu i sva domaća lica, odnosno moći će da stiče svojinu i nad poljoprivrednim zemljištem.

Ukoliko Vam se ovaj način sticanja svojine nad poljoprivrednim zemljištem u Srbiji čini primamljivim ali niste sigurni na koji način biste mogli osnovati kompaniju u Srbiji, slobodno posetite naš blog Osnivanje firme u Srbiji u 7 koraka kako biste dobili detaljnije informacije.

2)   Kupovina domaćeg pravnog lica koje već poseduje poljoprivredno zemljište

Strano pravno ili fizičko lice ima mogućnost i da kupi već osnovanu srpsku kompaniju, koja već poseduje poljoprivredno zemljište. Na taj način će, zasnivanjem vlasništva nad kompanijom, automatski zasnovati i vlasništvo nad svom njenom imovinom – uključujući poljoprivredno zemljište.

Ova opcija je posebno interesantna stranim licima koja su isključivo zainteresovana za kupovinu zemljišta u Srbiji, a ne i za druge oblike investiranja, koja vode do plaćanja većeg poreza na imovinu za strance u Srbiji. Ovako, do zemljišta se dolazi na mnogo jednostavniji način koji ne zahteve pokretanje postupka osnivanja nove kompanije.

3)   Novouspostavljena privilegovana pozicija državljana Evropske Unije

Izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu koje su stupile na snagu 30. avgusta 2017. godine, a počele da se primenjuju 1. septembra iste godine, posebno su korisne za ovu temu, s obzirom na to da su otvorile mogućnost državljanima Evropske Unije da postanu vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji, ukoliko ispune propisane uslove. Kako biste saznali da li Vi navedene uslove ispunjavate – posetite naš blog Prodaja poljoprivrednog zemljišta strancima – šta je novi zakon doneo?

4. ZAKLJUČAK

Ukoliko ste strano pravno ili fizičko lice, ili znate nekoga ko jeste, a ko što pre želi da započne proces kupovine kuće u Srbiji za strance – ne oklevajte da iskoristite informacije iz ovog bloga i da učinite prvi korak. Nakon toga, preporučujemo Vam da pogledate naš blog 7 koraka do željene nekretnine u Srbiji ako ste stranac, kako biste saznali koji su ostali koraci koje je potrebno da učinite kako biste ostvarili svoje želje vezane za kupovinu nekretnine u Srbiji.

Podelite Blog

Najnovije:

Najnovije:

KONTAKT