Sadržaj
- Kada nepokretnost dužnika ne može biti predmet izvršenja
- Kako sud proverava da li je izvršenje na nepokretnosti dozvoljeno
- Šta se dešava tokom samog izvršenja i kako dužnik može usporiti postupak
- Kada zaštita jedine nepokretnosti ne važi: ključni izuzeci
- Da li izmene zaista štite pravo na dom: analiza uslova za poverioce
- Najčešće postavljana pitanja
Zamislite sledeću situaciju: imate potraživanje od nekoliko desetina hiljada evra, dužnik ne izmiruje svoje obaveze, ali znate da raspolaže stanom, kućom ili drugom nepokretnošću. Očekivano je da kao poverilac posegnete za izvršnim postupkom kako biste naplatili dug. Međutim, praksa pokazuje da izvršenje nad nepokretnostima često nije ni brzo ni izvesno. Nadalje, najnovije izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju uvode zaštitne odredbe povodom mogućnosti izvršenja nad jedinom nepokretnošću izvršnog dužnika, i time se direktno utiče na mogućnosti naplate potraživanja. Upravo o tim izmenama i njihovim praktičnim posledicama po poverioce govorimo u nastavku.
Dok su izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju iz 2019. godine bile brojne i obimne, te su suštinski izmenile tok izvršnog postupka, izmene iz 2025. godine nisu toliko kvantitativno opsežne, ali su za poverioce od posebnog značaja, jer dodatno ograničavaju izvršenje na nepokretnostima.
Podsećanja radi, izmene iz 2019. godine uvele su niz mehanizama zaštite dužnika, uključujući zabranu izvršenja na jedinoj nepokretnosti kod manjih komunalnih dugovanja, proširena ograničenja izvršenja na zarade, penzije i druga primanja, kao i ograničenja troškova u slučaju više paralelnih postupaka protiv istog dužnika. Istovremeno, zakon je modernizovan kroz uvođenje elektronskih aukcija i elektronske oglasne table, uz proširenje nadležnosti javnih izvršitelja.
Izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju iz 2025. godine dodatno pojačavaju zaštitu jedine i osnovne nepokretnosti dužnika, uvodeći precizno propisane uslove, pojačanu kontrolnu ulogu suda u svim fazama postupka i taksativno nabrojane izuzetke u kojima je izvršenje i dalje dozvoljeno.
Iako je cilj ovih odredaba zaštita osnovnog stambenog prostora dužnika, način na koji su uslovi postavljeni u praksi značajno sužava mogućnost naplate potraživanja, što za poverioce predstavlja dodatni rizik i zahteva pažljivo planiranje strategije naplate. Za širi kontekst o osnivanju firme u Srbiji i planiranju poslovnih obaveza, pogledajte naš krovni vodič.
Kada nepokretnost dužnika ne može biti predmet izvršenja: ograničenja naplate za poverioce
Izmenama Zakona o izvršenju i obezbeđenju uvedeni su precizni kriterijumi koji značajno ograničavaju mogućnost poverilaca da se naplate iz nepokretnosti dužnika. Za poverioce je od ključne važnosti da razumeju u kojim situacijama izvršenje na nepokretnosti neće biti dozvoljeno, čak i kada dužnik formalno poseduje imovinu.
1. Jedina nepokretnost dužnika
Izvršenje neće biti dozvoljeno ako je nepokretnost jedina u vlasništvu dužnika i ako služi za njegove stambene potrebe. U praksi to znači da, iako poverilac zna da dužnik poseduje stan ili kuću, ta imovina može biti u potpunosti izuzeta od izvršenja.
2. Kontinuitet prebivališta
Zaštita se primenjuje samo ako je dužnik imao prijavljeno prebivalište na toj adresi najmanje pet godina pre pokretanja izvršnog postupka, pod uslovom da adresa nije pasivizirana. Ovo ograničenje zahteva od poverilaca dodatne provere, jer pasivizacija prebivališta isključuje primenu zaštite.
3. Ograničenje kvadrature nepokretnosti
Za poverioce je važno da znaju da se zaštita odnosi isključivo na nepokretnosti površine do 60 m². Nepokretnosti veće površine ne uživaju ovu vrstu zaštite i mogu ostati predmet izvršenja.
4. Odnos visine potraživanja i vrednosti nepokretnosti
Izvršenje neće biti dozvoljeno ukoliko potraživanje poverioca ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti.
5. Provera prethodnog raspolaganja imovinom
Zaštita se neće primeniti ako je dužnik u poslednje tri godine raspolagao drugom nepokretnošću (prodajom, poklonom, prenosom ili zaključenjem ugovora o doživotnom izdržavanju). Ovo pravilo ide u prilog poveriocima, jer sprečava zloupotrebe i veštačko stvaranje statusa "jedine nepokretnosti".
| Uslov | Sadržaj | Efekt po poverioca |
|---|---|---|
| Jedina nepokretnost | U isključivom vlasništvu dužnika, služi za stambene potrebe | Imovina faktički nedostupna za naplatu |
| Kontinuitet prebivališta | Min. 5 godina pre pokretanja postupka, adresa nije pasivizirana | Potrebna provera u MUP evidencijama |
| Kvadratura | Do 60 m² | Nepokretnosti preko 60 m² nisu zaštićene |
| Srazmera potraživanja | Potraživanje ne prelazi 50% tržišne vrednosti | Manja potraživanja blokirana bez obzira na vrednost imovine |
| Prethodno raspolaganje | Bez prenosa imovine u poslednje 3 godine | Sprečava veštačko kreiranje statusa "jedine nepokretnosti" |
Kako sud proverava da li je izvršenje na nepokretnosti uopšte dozvoljeno: šta to znači za poverioce?
Najnovije izmene Zakona poveravaju sudu aktivnu ulogu već na samom početku izvršnog postupka. Kada poverilac u predlogu za izvršenje predloži naplatu iz nepokretnosti dužnika, sud je dužan da po službenoj dužnosti proveri da li ta nepokretnost ispunjava uslove za zakonsku zaštitu, i to nezavisno od toga da li se dužnik na tu zaštitu pozvao.
Ukoliko sud utvrdi da je reč o nepokretnosti koja ispunjava sve zakonom propisane uslove za zaštitu (jedina nepokretnost, kvadratura, prebivalište, srazmera potraživanja i vrednosti i dr.), predlog za izvršenje će biti odbijen već u ovoj fazi. Za poverioce to znači da izvršni postupak može biti okončan pre nego što uopšte započne, bez mogućnosti daljih radnji prema toj nepokretnosti.
Šta se dešava tokom samog izvršenja i kako dužnik može dodatno usporiti postupak?
Čak i u situaciji kada sud dozvoli izvršenje i kada javni izvršitelj donese zaključak o sprovođenju izvršenja na nepokretnosti, poverilac i dalje mora računati na dodatne procesne prepreke. Naime, zakon ostavlja dužniku mogućnost da se naknadno pozove na zaštitu jedine nepokretnosti.
Dužnik ima rok od osam dana od prijema zaključka javnog izvršitelja da podnese zahtev sudu, preko javnog izvršitelja, radi utvrđivanja da li se radi o nepokretnosti koja je izuzeta od izvršenja. Sud o tom zahtevu odlučuje u kratkom roku, a u slučaju prigovora, odluku donosi tročlano sudsko veće.
Kada zaštita jedine nepokretnosti ne važi: ključni izuzeci važni za poverioce
Iako izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju uvode snažan mehanizam zaštite jedine stambene nepokretnosti dužnika, ta zaštita nije apsolutna. Zakon istovremeno predviđa situacije u kojima poverilac i dalje može sprovesti izvršenje nad nepokretnošću, čak i kada ona ispunjava uslove za "zaštićeni dom".
1. Saglasnost dužnika za izvršenje
Ako je dužnik dao izričitu saglasnost da se izvršenje može sprovesti na njegovoj nepokretnosti, i to u zakonom propisanoj, javno overenoj formi, zaštita se ne primenjuje. U tom slučaju, volja dužnika ima prednost, a poverilac zadržava puno pravo naplate iz nepokretnosti.
2. Postojanje upisane izvršne vansudske hipoteke
Za poverioce je od posebnog značaja izuzetak koji se odnosi na postojanje upisane izvršne vansudske hipoteke. Ukoliko je takva hipoteka već upisana na nepokretnosti, poverilac ima pravo da se namiri iz te imovine bez obzira na zakonsku zaštitu jedine nepokretnosti. O otvaranju nerezidentnog bankovnog računa i obezbeđenju potraživanja u poslovnom kontekstu više možete pročitati u našem vodiču o otvaranju nerezidentnog računa u Srbiji.
Ovo pravilo u praksi najviše ide u korist banaka i drugih finansijskih institucija, koje prilikom odobravanja kredita gotovo redovno upisuju izvršnu vansudsku hipoteku na nepokretnost koja služi kao sredstvo obezbeđenja. Time obezbeđuju prioritetnu i sigurniju naplatu, za razliku od poverilaca koji potraživanja nisu blagovremeno obezbedili.
3. Potraživanja iz posebno zaštićenih kategorija
Zaštita jedine nepokretnosti se ne primenjuje ni kada potraživanje potiče iz posebno osetljivih i zakonom privilegovanih situacija:
- potraživanja proistekla iz krivičnog dela,
- zakonsko izdržavanje,
- naknada štete zbog narušenja zdravlja,
- novčana renta zbog trajne ili privremene nesposobnosti za rad,
- rente izgubljene usled smrti lica koje je obezbeđivalo izdržavanje.
U ovim slučajevima zakon daje prednost prirodi potraživanja i interesu poverioca, te dopušta izvršenje i na nepokretnosti koja bi inače bila zaštićena.
Da li izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju iz 2025. godine zaista štite pravo na dom: šta to znači za poverioce?
Iako su izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju iz 2025. godine predstavljene kao odgovor na potrebu jače zaštite prava na dom, u cilju usklađivanja sa članom 8. Evropske konvencije o ljudskim pravima, zakonodavac se opredelio da ovu zaštitu uvede kroz izmene zakona, a ne kroz ustavne promene. Njihov deklarativni cilj jeste zaštita najugroženijih kategorija stanovništva od gubitka jedinog doma.
Međutim, iz ugla poverilaca, ključno pitanje nije samo šta je cilj ovih izmena, već kakvi su njihovi stvarni efekti u praksi. Upravo zato je stručna javnost u značajnoj meri kritikovala način na koji su postavljeni uslovi za izuzimanje nepokretnosti od izvršenja, jer se opravdano postavlja pitanje da li ovako koncipirana pravila zaista ostvaruju najavljene ciljeve ili proizvode neujednačene i selektivne rezultate.
Uslovi br. 1 i 2: jedina nepokretnost i prebivalište kao formalna pravila sa ograničenim dometom
Uslovi prema kojima nepokretnost mora biti jedina u svojini izvršnog dužnika i ona na kojoj ima prijavljeno prebivalište najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, uz dodatni zahtev da adresa ne bude pasivizirana, u praksi značajno sužavaju krug slučajeva u kojima se zaštita može ostvariti.
Iz perspektive poverilaca, ovakvo rešenje ima dvostruki efekat. S jedne strane, ono sprečava zloupotrebe i fiktivna pozivanja na pravo na dom. S druge strane, zbog izrazito formalnih kriterijuma (posebno petogodišnjeg prebivališta), zaštita se uskraćuje i u situacijama u kojima dužnik objektivno ima samo jednu nepokretnost, ali ne ispunjava administrativne uslove. Time sudu ostaje ograničen manevarski prostor, iako bi u praksi mogao da ceni širi skup okolnosti relevantnih za procenu da li je reč o jedinoj nekretnini.
Uslov br. 3: površina nepokretnosti i rigidnost bez prostora za individualnu procenu
Ograničenje površine nepokretnosti na maksimalno 60 m² dodatno sužava primenu zaštite. Kako ovaj kriterijum nije povezan sa brojem članova domaćinstva ili stvarnim životnim okolnostima, dolazi do situacija u kojima se zaštita priznaje licima sa većim ekonomskim kapacitetima, dok se istovremeno uskraćuje porodicama koje objektivno imaju veću potrebu za zaštitom.
Za poverioce, ovakav kriterijum donosi izvesnu pravnu sigurnost, ali istovremeno otvara prostor za argumente o nejednakom tretmanu, što može voditi produženju postupaka i dodatnim pravnim sporovima.
Uslov br. 4: odnos potraživanja i vrednosti nepokretnosti
Pravilo prema kojem se izvršenje isključuje samo ako glavnica potraživanja ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti, utvrđene prema aktima lokalne samouprave, ima naročito važne posledice po poverioce. Ovo rešenje u praksi favorizuje vlasnike nepokretnosti veće vrednosti, dok se dužnici sa skromnijom imovinom lakše izlažu izvršenju, iako su njihova dugovanja često manja u apsolutnom iznosu.
Za poverioce to znači da mogućnost naplate neće zavisiti samo od visine potraživanja, već i od lokacije i procenjene vrednosti nepokretnosti dužnika, što dodatno komplikuje procenu rizika prilikom odobravanja kredita ili ulaska u poslovne odnose. Za kompanije koje tek planiraju poslovanje u Srbiji, ovaj rizik je posebno važno razmotriti u fazi osnivanja firme i strukturiranja ugovornih odnosa.
Uslov br. 5: prethodno raspolaganje imovinom kao izuzetak u prilog poveriocima
Za razliku od prethodnih kriterijuma, uslov koji se odnosi na prethodno raspolaganje imovinom u poslednje tri godine predstavlja mehanizam koji ide u korist poverilaca. Njime se sprečava da se dužnici veštački dovedu u status "jedine nepokretnosti" kroz prodaju, poklon ili odricanje od druge imovine, uključujući i odricanje od nasledstva.
Ipak, ovaj uslov u praksi može imati i neželjene posledice, jer pogađa i situacije u kojima raspolaganje imovinom nije bilo motivisano izigravanjem poverilaca, već porodičnim ili tradicionalnim razlozima. Bez obzira na to, iz ugla izvršnog postupka, zakon takve razlike ne prepoznaje, što za poverioce znači jasnije, ali strože pravilo.
Uprkos nameri zakonodavca da izmenama i dopunama Zakona o izvršenju i obezbeđenju ojača zaštitu dužnika, u praksi ostaje jasno uočljiv problem: strogo i usko definisani uslovi za izuzimanje jedine nepokretnosti znače da će se izvršenje u velikom broju slučajeva i dalje nesmetano sprovoditi. Iz ugla poverilaca, to potvrđuje da je zakonodavac ipak nastojao da očuva mogućnost naplate potraživanja, ali po cenu pravne neujednačenosti i ograničenog dometa same zaštite.
Drugim rečima, iako nove odredbe formalno uvode dodatne mehanizme zaštite, njihova primena će biti izuzetak, a ne pravilo. Za poverioce to znači da će mogućnost izvršenja i dalje u velikoj meri zavisiti od konkretnih okolnosti slučaja, ali i od sposobnosti da se pravovremeno identifikuju situacije u kojima zaštita ne može biti primenjena.
Na kraju, može se zaključiti da izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju iz 2025. godine predstavljaju ograničeno i parcijalno unapređenje sistema. Iako ne dovode do potpunog isključenja izvršenja na jedinoj nepokretnosti, one uvode dodatni sloj pravne složenosti i neizvesnosti, zbog čega poverioci moraju još pažljivije planirati strategiju naplate i obezbeđenja potraživanja. Detaljno o izmenama kompanijskog zakonodavstva koje se odvijaju paralelno sa ovim izmenama pišemo u blogu o Zakonu o privrednim društvima.
Najčešće postavljana pitanja
Da li poverilac može da se naplati iz stana dužnika ako je to jedina nepokretnost?
Zavisi od ispunjenosti pet kumulativnih uslova propisanih izmenama ZIO iz 2025. godine. Ako nepokretnost nije jedina, ako njena površina prelazi 60 m², ako dužnik na njoj nije imao prijavljeno prebivalište pet godina ili ako potraživanje prelazi polovinu tržišne vrednosti, izvršenje je dozvoljeno. Svi uslovi moraju biti ispunjeni istovremeno da bi zaštita nastupila.
Šta je izvršna vansudska hipoteka i zašto je važna za poverioce?
Izvršna vansudska hipoteka je stvarnopravno sredstvo obezbeđenja koje se upisuje u katastar nepokretnosti. Njen ključni značaj je u tome što isključuje primenu zaštite jedine nepokretnosti: poverilac koji ima upisanu hipoteku može se naplatiti iz te imovine bez obzira na sve ostale uslove. Upravo zbog toga banke i finansijske institucije gotovo redovno uslovljavaju kredit upisom hipoteke.
Kako dužnik može usporiti izvršenje na nepokretnosti?
Dužnik ima rok od osam dana od prijema zaključka javnog izvršitelja da sudu podnese zahtev za utvrđivanje zaštićenog statusa nepokretnosti. Tokom trajanja tog postupka izvršenje se obavezno obustavlja. U slučaju prigovora, odluku donosi tročlano sudsko veće. Ovo znači da se postupak naplate može produžiti i u situacijama kada zaštita na kraju ne bude potvrđena.
Da li sud uvek proverava zaštitu jedine nepokretnosti ili samo na zahtev dužnika?
Sud je dužan da zaštitu proveri po službenoj dužnosti, bez obzira da li se dužnik na nju pozvao. Ova provera se vrši u samom začetku postupka, pri razmatranju predloga za izvršenje. Ako sud utvrdi ispunjenost svih uslova, predlog za izvršenje se odbija već u toj fazi, pre donošenja rešenja o izvršenju.
Koje kategorije potraživanja ne podležu zaštiti jedine nepokretnosti?
Zakon predviđa pet privilegovanih kategorija koje probijaju zaštitu: potraživanja proistekla iz krivičnog dela, potraživanja zakonskog izdržavanja, naknada štete zbog narušenja zdravlja, novčana renta zbog nesposobnosti za rad i rente izgubljene usled smrti lica koje je obezbeđivalo izdržavanje. U ovim slučajevima izvršenje na jedinstvenoj nepokretnosti ostaje dozvoljeno.
O autoru
Recenzija
