NEWSLETTER
Budite u toku sa najvažnijim informacijama
Uredba o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja koju je Vlada Republike Srbije izdala usled korona virusa, dovela je do opustošenja zakupljenih prostorija poslodavaca. Zakupci su se našli u nedoumici: Da li sam i dalje u zakonskoj i ugovornoj obavezi plaćanja zakupnine, čak iako ne koristim zakupljeni poslovni prostor usled vanrednog stanja?
Naime, COVID-19 usmerava kako zakupodavce, tako i zakupce na dva pravna instituta (detaljnije objašnjena u tekstu COVID-19 i ugovori: Evo zašto ćete ih čitati pažljivije nakon pandemije):
1. Viša sila
2. Otežano ispunjenje (poznatije kao „Rebus sic Stantibus” ili „Promenjene okolnosti”).
Viša sila po definiciji predstavlja nemogućnost ispunjenja ugovornih obaveza usled događaja koji se nalazi izvan kontrole obe ugovorne strane. Većina ugovora sadrži odredbu koja preciznije definiše šta se sve može svrstati pod višu silu, kao i koje su posledice nemogućnosti ispunjenja ugovora usled takvih okolnosti. Vanredno stanje prouzrokovano virusom COVID-19 ne mora nužno značiti da je moguće pozivanje na višu silu – to zavisi od konkretne situacije. Povrh toga, kada govorimo konkretno o ugovorima o zakupu, najveći broj ne sadrži takvu odredbu, što ukazuje na potrebu da ugovorne strane potraže odgovor u merodavnom pravu koje se primenjuje na ugovor.
Viša sila znači da su i zakupac i zakupodavac u apsolutnoj meri onemogućeni da ispune svoje ugovorne obaveze.
Na primer, zamislimo da je jedna od obaveza zakupodavca predaja poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu. Pre nastupanja ugovorenog datuma predaje poseda, država izdaje naredbu kojom propisuje da se zgrada u kojoj se poslovni prostor nalazi mora zatvoriti, u skladu sa zaštitnim merama. Ukoliko je zgrada zatvorena usled naredbe Vlade, time nastaje nemogućnost zakupodavca da preda zakupcu zakupljeni prostor i samim tim, on postaje sprečen da ispuni svoju ugovornu obavezu. Ipak, ovakve situacije se retko sreću u praksi.
Sa druge strane, veliki broj zakupaca, u skladu sa pomenutom Uredbom Vlade, uputio je svoje zaposlene na rad od kuće, što je dovelo do toga da zakupljeni poslovni prostori ostanu prazni. Međutim, u nemalom broju slučajeva zakupodavci su i dalje nastavili da zahtevaju isplatu zakupnina od zakupaca. Primena instituta više sile u opisanim situacijama može biti problematična iz razloga što najveći broj zgrada u kojima poslodavci obavljaju rad nije bio zatvoren obavezujućom odlukom nadležnih organa. Drugim rečima, većini zakupaca nije bilo u potpunosti onemogućeno korišćenje zakupljenih prostora usled epidemije korona virusa, pa je samim tim bilo teško i dokazati postojanje više sile. Situacija je drugačija kada je reč o, npr., tržnim centrima, čiji rad je država izričito zabranila.
Ukratko, u slučaju kada odluka nadležnih organa (poput odluke Vlade tokom trajanja epidemije) neposredno dovede do nemogućnosti ugovorne strane da ispuni svoju obavezu, ta ugovorna strana ima mogućnost pozivanja na višu silu. Ipak, sve zavisi od konkretne situacije.
Primena ovog instituta moguća je u slučajevima kada je izvršenje ugovornih obaveza u velikoj meri otežano – ali ne potpuno nemoguće (ukoliko je nemoguće – reč je o višoj sili). U ovoj situaciji, jedna od ugovornih strana ulaže znatno veći napor da ispuni svoju obavezu usled neke nepredviđene okolnosti. Upravo taj povećani napor radi ispunjenja ugovora otvara pitanje – da li je pravedno ostaviti neizmenjenim takav (sada) nepravičan ugovor?
Na primer: zakupac više ne koristi zakupljeni prostor, jer je, usled korona virusa, a na osnovu mera predviđenih Uredbom o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja, uputio zaposlene na rad od kuće i tako ispraznio poslovni prostor.
Svrha zaključenja svakog ugovora o zakupu je da omogući zakupcu korišćenje predmeta zakupa (u ovom slučaju prostora), za šta on zauzvrat plaća zakupninu zakupodavcu. Ukoliko zakupac ne koristi zakupljeni prostor bez svoje krivice, dovodi se u pitanje svrha ugovora o zakupu.
Za početak, zakupac sigurno nije očekivao da će biti sprečen da koristi zakupljeni prostor.
Skoro svaki ugovor o zakupu predviđa obavezu zakupca da plaća zakupninu i druge troškove u vezi sa korišćenjem zakupljenog prostora. U većini slučajeva, ne bi bilo pravično zahtevati isplatu zakupnine ili barem njenog celokupnog iznosa, ukoliko se zakupljena nekretnina ne koristi.
Na primer, ako niste platili zakupninu za februar, a pandemija je počela sredinom marta, bilo je opravdano od Vas da zahtevate od zakupodavca srazmerno smanjenje zakupnine za mart, ali niste mogli zahtevati i da Vas oslobodi od zakupnine za februar, budući da su tada i dalje postojale redovne okolnosti u kojima ste i zaključili ugovor na prvom mestu.
Kada je reč o zaštitnim merama, u praksi se često nailazi na dve situacije:
Zakupci su u obavezi da postupaju u skladu sa propisima Vlade i drugih nadležnih organa. Dakle, dužni su da obezbede da sve zaštitne i bezbednosne mere budu preduzete.
Takođe, imaju i dodatne odgovornosti kao poslodavci:
U nekim državama je odmah po uvođenju vanrednog stanja doneta odluka o odlaganju obaveza plaćanja zakupnina u naredna tri meseca, ukoliko su ispunjeni uslovi za to. Mogućnost korišćenja ove olakšice data je samo licima koja su redovno izmirivala svoje obaveze. Neke od država su zabranile vlasnicima stanova da započinju postupke prinudnog iseljenja za vreme vanrednog stanja. [1]
Neki zakupci koji svoje poslovne aktivnosti obavljaju u zakupljenim prostorima možda razmišljaju o tome da reorganizuju poslovni prostor i promene raspored sa ciljem distanciranja zaposlenih. Ovakve promene su takođe u interesu zakupodavca, kako bi propisane zaštitne mere bile preduzete, a uticaj epidemije smanjen na najmanju meru. Ipak, zakupac bi trebalo da bude veoma pažljiv prilikom menjanja zakupljenih prostorija. Uobičajeno je da se ugovorom precizno odrede izmene na koje je zakupac ovlašćen radi adaptacije prostora. Ukoliko ovo pitanje nije regulisano ugovorom, najsigurnija opcija je da se u svakom konkretnom slučaju zatraži saglasnost zakupodavca, i to pismena.
Iako tokom trajanja pandemije COVID-19 u Srbiji nije izričito regulisano pitanje zakupa i izmena ugovora usled uvedenog vanrednog stanja, posmatrajući sa današnje tačke gledišta čini se da su se zakupodavci i zakupci većinski uspeli sporazumeti oko međusobnih prava i obaveza u skladu sa prethodno opisanim opštim zakonskim pravilima. Istina je da bi veliki broj nastalih dilema u pogledu obaveza po osnovu zakupa verovatno bio izbegnut ili barem umanjen da je u adekvatnom trenutku precizno regulisano ovo konkretno pitanje, ali svakako je olakšavajuća okolnost znati da ipak postoji okvirna pravna regulativa koja nalaže kako postupiti u ovakvim situacijama – iako se nadamo da se u njima nećemo ponovo naći u skorije vreme.