COVID-19 I UGOVOR O ZAKUPU: KO PLAĆA ZAKUPNINU DOK STE U KARANTINU?

25.
Maj 2022.

Uredba o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja koju je Vlada Republike Srbije izdala usled korona virusa, dovela je do opustošenja zakupljenih prostorija poslodavaca. Zakupci su se našli u nedoumici: Da li sam i dalje u zakonskoj i ugovornoj obavezi plaćanja zakupnine, čak iako ne koristim zakupljeni poslovni prostor usled vanrednog stanja?

Naime, COVID-19 usmerava kako zakupodavce, tako i zakupce na dva pravna instituta (detaljnije objašnjena u tekstu COVID-19 i ugovori: Evo zašto ćete ih čitati pažljivije nakon pandemije):

1. Viša sila

2. Otežano ispunjenje (poznatije kao „Rebus sic Stantibus” ili „Promenjene okolnosti”).

VIŠA SILA I ZAKUP

Viša sila po definiciji predstavlja nemogućnost ispunjenja ugovornih obaveza usled događaja koji se nalazi izvan kontrole obe ugovorne strane. Većina ugovora sadrži odredbu koja preciznije definiše šta se sve može svrstati pod višu silu, kao i koje su posledice nemogućnosti ispunjenja ugovora usled takvih okolnosti. Vanredno stanje prouzrokovano virusom COVID-19 ne mora nužno značiti da je moguće pozivanje na višu silu – to zavisi od konkretne situacije. Povrh toga, kada govorimo konkretno o ugovorima o zakupu, najveći broj ne sadrži takvu odredbu, što ukazuje na potrebu da ugovorne strane potraže odgovor u merodavnom pravu koje se primenjuje na ugovor.

Viša sila znači da su i zakupac i zakupodavac u apsolutnoj meri onemogućeni da ispune svoje ugovorne obaveze.

Na primer, zamislimo da je jedna od obaveza zakupodavca predaja poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu. Pre nastupanja ugovorenog datuma predaje poseda, država izdaje naredbu kojom propisuje da se zgrada u kojoj se poslovni prostor nalazi mora zatvoriti, u skladu sa zaštitnim merama. Ukoliko je zgrada zatvorena usled naredbe Vlade, time nastaje nemogućnost zakupodavca da preda zakupcu zakupljeni prostor i samim tim, on postaje sprečen da ispuni svoju ugovornu obavezu. Ipak, ovakve situacije se retko sreću u praksi.

Sa druge strane, veliki broj zakupaca, u skladu sa pomenutom Uredbom Vlade, uputio je svoje zaposlene na rad od kuće, što je dovelo do toga da zakupljeni poslovni prostori ostanu prazni. Međutim, u nemalom broju slučajeva zakupodavci su i dalje nastavili da zahtevaju isplatu zakupnina od zakupaca. Primena instituta više sile u opisanim situacijama može biti problematična iz razloga što najveći broj zgrada u kojima poslodavci obavljaju rad nije bio zatvoren obavezujućom odlukom nadležnih organa. Drugim rečima, većini zakupaca nije bilo u potpunosti onemogućeno korišćenje zakupljenih prostora usled epidemije korona virusa, pa je samim tim bilo teško i dokazati postojanje više sile. Situacija je drugačija kada je reč o, npr., tržnim centrima, čiji rad je država izričito zabranila.

Ukratko, u slučaju kada odluka nadležnih organa (poput odluke Vlade tokom trajanja epidemije) neposredno dovede do nemogućnosti ugovorne strane da ispuni svoju obavezu, ta ugovorna strana ima mogućnost pozivanja na višu silu. Ipak, sve zavisi od konkretne situacije.

OTEŽANO ISPUNJENJE

(izmenjene okolnosti)

Primena ovog instituta moguća je u slučajevima kada je izvršenje ugovornih obaveza u velikoj meri otežano – ali ne potpuno nemoguće (ukoliko je nemoguće – reč je o višoj sili). U ovoj situaciji, jedna od ugovornih strana ulaže znatno veći napor da ispuni svoju obavezu usled neke nepredviđene okolnosti. Upravo taj povećani napor radi ispunjenja ugovora otvara pitanje – da li je pravedno ostaviti neizmenjenim takav (sada) nepravičan ugovor?

Kriterijumi za primenu otežanih okolnosti su sledeći:

Okolnosti su se značajno promenile u odnosu na dan zaključenja ugovora

Na primer: zakupac više ne koristi zakupljeni prostor, jer je, usled korona virusa, a na osnovu mera predviđenih Uredbom o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja, uputio zaposlene na rad od kuće i tako ispraznio poslovni prostor.

Nastupela promena otežava ispunjenje obaveze jedne ugovorne strane ili ispunjenje svrhe ugovora

Svrha zaključenja svakog ugovora o zakupu je da omogući zakupcu korišćenje predmeta zakupa (u ovom slučaju prostora), za šta on zauzvrat plaća zakupninu zakupodavcu. Ukoliko zakupac ne koristi zakupljeni prostor bez svoje krivice, dovodi se u pitanje svrha ugovora o zakupu.

Očigledno je da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana

Za početak, zakupac sigurno nije očekivao da će biti sprečen da koristi zakupljeni prostor.

Prema opštem mišljenju, bilo bi nepravično održatiugovor na snazi takvim kakav je

Skoro svaki ugovor o zakupu predviđa obavezu zakupca da plaća zakupninu i druge troškove u vezi sa korišćenjem zakupljenog prostora. U većini slučajeva, ne bi bilo pravično zahtevati isplatu zakupnine ili barem njenog celokupnog iznosa, ukoliko se zakupljena nekretnina ne koristi.

Strana koja se poziva na otežane okolnosti nije bila dužna ili nije mogla izbeći ili sprečiti nastupanje promenjenih okolnosti u momentu zaključenja ugovora – što je, u slučaju pandemije, definitivno tačno.

Da biste utvrdili da li se navedeno može primeniti na Vas, sledeće činjenice treba imati na umu:

Promena okolnosti mora nastupiti pre nego što je ugovorna obaveza dospela. Drugim rečima, pozivanje na otežano ispunjenje je moguće jedino u odnosu na nedospele iznose zakupnine. U odnosu na iznose zakupnine koji su dospeli i koji su morali biti plaćeni i pre nastupanja novih okolnosti, pravilo je jasno: zakupac će kao dužnik snositi sve pravne posledice kašnjenja sa isplatom zakupnine;

Na primer, ako niste platili zakupninu za februar, a pandemija je počela sredinom marta, bilo je opravdano od Vas da zahtevate od zakupodavca srazmerno smanjenje zakupnine za mart, ali niste mogli zahtevati i da Vas oslobodi od zakupnine za februar, budući da su tada i dalje postojale redovne okolnosti u kojima ste i zaključili ugovor na prvom mestu.

Ugovor o zakupu može biti raskinut i sudskim putem (ako ugovorne strane ne mogu postići sporazum o raskidu ugovora). U tom slučaju, neophodno je postojanje sudske odluke;

Ipak, sud neće raskinuti ugovor o zakupu ukoliko druga ugovorna strana (na primer, zakupodavac, ako je zakupac inicirao raskid ugovora sudskim putem) ponudi ili pristane da se pojedini uslovi ugovora pravično izmene (na primer, ako zakupodavac ponudi/pristane na smanjenje zakupnine za period u kom se zakupljeni prostor ne koristi, ili na odloženo plaćanje zakupnine, ili potpuno oslobađanje od obaveze plaćanja);

Važno je znati da će sud, nakon što proglasi raskid ugovora, na zahtev druge strane obavezati stranu koja se poziva na promenjene okolnosti da u pravičnom iznosu naknadi štetu koju će druga strana pretrpeti usled raskida ugovora. Na primer, ako zakupac zahteva raskid ugovora, mora imati u vidu i mogućnost da će biti u obavezi da isplati naknadu štete koju je zakupodavac pretrpeo, ako to zakupodavac bude tražio;

U svakom slučaju, strana koja namerava da traži raskid ugovora usled otežanog ispunjenja, prethodno treba da razmisli o obaveštavanju druge strane. Ako ugovor o zakupu ne govori ništa o tome, a srpsko pravo je merodavno, ugovorna strana koja se poziva na promenjene okolnosti je u zakonskoj obavezi da obavesti drugu stranu o promenjenim okolnostima i nameri da traži raskid ugovora po tom pravnom osnovu. U suprotnom, ukoliko ne obavestite svog zakupodavca o nameri da raskinete ugovor o zakupu, zakupodavac može tražiti od Vas da mu nadoknadite štetu koju je pretrpeo usled činjenice da nije bio na vreme obavešten o tome. Isto važi i obrnuto;

Konačno, potrebno je i ispitati sadržinu samog ugovora radi provere da li su se strane odrekle prava na raskid ugovora usled promenjenih okolnosti. Srpsko pravo dozvoljava unošenje ovakve odredbe u ugovor, pod uslovom da se njome ne narušava princip savesnosti i poštenja.

NAJČEŠĆA PITANJA

Kada je reč o zaštitnim merama, u praksi se često nailazi na dve situacije:

Zakupodavac je dao u zakup celu zgradu i nema ugovornih obaveza u pogledu zaštitnih mera i održavanja – u tom slučaju, zakupodavac najverovatnije neće biti odgovoran za sprovođenje mera propisanih od strane Vlade.

Zakupodavac je dao u zakup samo pojedine delove zgrade čiji je vlasnik u celini, a ugovor predviđa njegovu obavezu održavanja nekih delova zgrade (najčešće se odnosi na zajedničke delove zgrade – stepenice, liftovi i sl.) – zakupodavac u ovom slučaju može odgovarati za nepreduzimanje pojedinih zaštitnih mera. Na primer, u slučaju epidemije COVID-19, zaštitne mere mogu obuhvatiti obavezu češćeg čišćenja zgrade nego inače.

Zakupci su u obavezi da postupaju u skladu sa propisima Vlade i drugih nadležnih organa. Dakle, dužni su da obezbede da sve zaštitne i bezbednosne mere budu preduzete.

Takođe, imaju i dodatne odgovornosti kao poslodavci:

Procena rizika za zaposlene i druga lica na koja njihove aktivnosti mogu uticati;

Obezbeđivanje da su preduzete sve zaštitne i bezbednosne mere;

Informisanje zaposlenih o svim preduzetim merama, pogotovo onim koje za cilj imaju sprečavanje daljeg širenja COVID-19;

Pridržavanje relevantnih zakonskih odredaba.

U nekim državama je odmah po uvođenju vanrednog stanja doneta odluka o odlaganju obaveza plaćanja zakupnina u naredna tri meseca, ukoliko su ispunjeni uslovi za to. Mogućnost korišćenja ove olakšice data je samo licima koja su redovno izmirivala svoje obaveze. Neke od država su zabranile vlasnicima stanova da započinju postupke prinudnog iseljenja za vreme vanrednog stanja. [1]

Neki zakupci koji svoje poslovne aktivnosti obavljaju u zakupljenim prostorima možda razmišljaju o tome da reorganizuju poslovni prostor i promene raspored sa ciljem distanciranja zaposlenih. Ovakve promene su takođe u interesu zakupodavca, kako bi propisane zaštitne mere bile preduzete, a uticaj epidemije smanjen na najmanju meru. Ipak, zakupac bi trebalo da bude veoma pažljiv prilikom menjanja zakupljenih prostorija. Uobičajeno je da se ugovorom precizno odrede izmene na koje je zakupac ovlašćen radi adaptacije prostora. Ukoliko ovo pitanje nije regulisano ugovorom, najsigurnija opcija je da se u svakom konkretnom slučaju zatraži saglasnost zakupodavca, i to pismena.

Iako tokom trajanja pandemije COVID-19 u Srbiji nije izričito regulisano pitanje zakupa i izmena ugovora usled uvedenog vanrednog stanja, posmatrajući sa današnje tačke gledišta čini se da su se zakupodavci i zakupci većinski uspeli sporazumeti oko međusobnih prava i obaveza u skladu sa prethodno opisanim opštim zakonskim pravilima. Istina je da bi veliki broj nastalih dilema u pogledu obaveza po osnovu zakupa verovatno bio izbegnut ili barem umanjen da je u adekvatnom trenutku precizno regulisano ovo konkretno pitanje, ali svakako je olakšavajuća okolnost znati da ipak postoji okvirna pravna regulativa koja nalaže kako postupiti u ovakvim situacijama – iako se nadamo da se u njima nećemo ponovo naći u skorije vreme.