Могут ли иностранцы купить недвижимость в Сербии в 2026 году?

Ревизию текста выполнила: Мария Медич Рацич

Обновлено: Октябрь 2026. | Следующая проверка: Апрель 2027.

Вы побывали в Сербии, и она вам так понравилась, что вы захотели на самом деле туда переехать? Или вы просто считаете, что инвестиции в недвижимость в Сербии являются удачным деловым решением? Если вы задаётесь вопросом, могут ли иностранцы купить недвижимость в Сербии, ниже приведены некоторые рекомендации о том, как эти идеи могут воплотиться в жизнь.

Рынок недвижимости Сербии переживает бурный рост. В последние годы реализовано множество строительных проектов. Лучше всего это отражает тот факт, что только в 2022 году было построено 29 659 новых квартир общей площадью 2 143 751,00 м². Официальная статистика за 2023 год пока ожидается, однако очевидно, что эта цифра выше. Тем не менее, похоже, что эти цифры всё ещё не удовлетворяют рыночный спрос, особенно когда речь идёт о недвижимости в Белграде и Нови-Саде. Почти две трети всех построенных квартир приходится именно на эти два города. Впрочем, это не так уж удивительно, учитывая, что Белград является столицей Сербии, а Нови-Сад является столицей IT-индустрии Сербии.

Если граждане Сербии могут покупать недвижимость в своей стране без каких-либо ограничений, то иностранцы могут купить недвижимость в Сербии при выполнении определённых требований. Здесь мы постараемся объяснить, когда и могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Сербии.

1. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Сербии как физические лица?

Да, иностранцы могут купить недвижимость в Сербии как физические лица как путём передачи inter vivos, так и путём передачи mortis causa. Передача inter vivos означает передачу, совершаемую при жизни (например, заключение договора дарения или договора купли-продажи), а передача mortis causa означает передачу, совершаемую после смерти лица (например, наследование).

В обоих случаях основным условием, которое должно быть выполнено, является наличие юридической или фактической взаимности.

Условие юридической взаимности выполнено, если Сербия заключила с соответствующей страной двустороннее соглашение, регулирующее вопрос приобретения недвижимости иностранцами. Лишь небольшое число стран прямо договорилось о взаимности с Сербией, тогда как для других она выводится путём применения оговорки о наиболее благоприятствуемой нации. Это Соединённое Королевство, Соединённые Штаты, Нидерланды и Япония. Для остальных стран, с которыми взаимность прямо не согласована, Министерство юстиции установило её наличие на основании законодательства соответствующих стран или путём обмена нотами. Список стран, с которыми установлена фактическая взаимность, приведён в таблицах ниже:

Таблица 1 – Страны с подтверждённой взаимностью (передача inter vivos)

Таблица 2 – Страны с подтверждённой взаимностью (передача mortis causa)

Если вашей страны происхождения нет в таблицах, у иностранцев всё равно остаётся возможность купить или унаследовать недвижимость в Сербии – если выполнено условие фактической взаимности.

Фактическая взаимность означает, что и законодательство, и практика соответствующей страны позволяют гражданам Сербии приобретать недвижимое имущество на тех же условиях, на каких Сербия позволяет это своим гражданам.

Значение фактической взаимности различается в зависимости от вида передачи. Когда речь идёт о передаче inter vivos, наличие фактической взаимности должно устанавливаться в каждом отдельном случае. Это означает, что каждое лицо, заинтересованное в покупке земли в Сербии, должно направить в Министерство юстиции Республики Сербия запрос о разъяснении взаимности и уплатить пошлину в размере 2 590 динаров. Поскольку указанный запрос является строго формальным актом на сербском языке, мы рекомендуем вам воспользоваться профессиональной юридической помощью. Министерство юстиции рассматривает запрос примерно в течение двух недель, и в этот момент вы узнаёте, имеете ли вы право инвестировать в недвижимость Сербии.

Передача mortis causa, с другой стороны, не требует проверки фактической взаимности в каждой ситуации. Более того, сложилась практика, при которой фактическая взаимность вообще не устанавливается. Это связано с так называемой презумпцией фактической взаимности, или, иными словами, с презумпцией того, что каждое государство позволяет гражданам Сербии свободно наследовать недвижимость на своей территории. Исходя из этой презумпции, иностранцы, являющиеся физическими лицами, могут наследовать недвижимость в Сербии без каких-либо ограничений. Однако при наличии сомнений в том, действительно ли существует взаимность, заинтересованные лица вправе доказывать обратное.

Применительно к физическим лицам и иностранным инвестициям в недвижимость Сербии существует дополнительное требование, которое следует рассмотреть отдельно.

А именно, иностранцы, являющиеся физическими лицами, могут купить недвижимость в Сербии независимо от того, ведут ли они также деятельность в Сербии. Тем не менее и покупатели, профессионально занятые в Сербии, и те, кто не занят, – сталкиваются с ограничениями.

В частности, иностранцы, являющиеся физическими лицами и ведущие деятельность в Сербии, могут покупать недвижимость в Сербии, т. е. иностранцы могут покупать квартиры, здания и землю в Сербии, только если эта недвижимость необходима для осуществления их профессиональной деятельности. Напротив, иностранные физические лица, не ведущие деятельность в Сербии, могут без ограничений становиться собственниками квартир и зданий в Сербии, но не могут покупать землю, за исключением земли, относящейся к этой квартире или зданию.

2. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Сербии как юридические лица?

Иностранные юридические лица, так же как и иностранные физические лица, могут купить недвижимость в Сербии.

Кроме того, у иностранных юридических и физических лиц есть одна из важнейших общих черт – и те, и другие должны выполнить условие взаимности. Таким образом, как и в случае с иностранными физическими лицами, главную роль по-прежнему играет страна происхождения соответствующего лица. В связи с тем, что, как уже объяснялось, юридические лица, осуществляющие передачу inter vivos, должны в каждой ситуации проверять, заключила ли Сербия двусторонний договор с их страной. Если ответ отрицательный, следует инициировать указанную процедуру получения разъяснения Министерства юстиции о взаимности. С другой стороны, для юридических лиц, заинтересованных в передаче mortis causa, существует возможность применения презумпции фактической взаимности.

Требования к иностранным юридическим лицам для того, чтобы стать собственниками недвижимости в Сербии, в одном отношении строже, чем к иностранным физическим лицам.

А именно, иностранные юридические лица не имеют возможности владеть недвижимостью в Сербии, если они не владеют компанией или иным образом не ведут деятельность в Сербии. Имейте в виду, что это положение, хотя и является ограничением, позволяет всем иностранным юридическим лицам, в отличие от всех иностранных физических лиц, покупать все виды недвижимости в Сербии, включая землю. Обратите внимание, что указанное заключение Министерства юстиции необходимо и в этом случае, поскольку Министерство должно подтвердить, что компания ведёт деятельность в пределах Сербии.

3. Могут ли иностранцы купить землю в Сербии?

Хотя и иностранные юридические, и иностранные физические лица имеют возможность купить землю в Сербии, существует одно исключение из правила, которое необходимо учитывать. А именно, в Сербии существует множество различных видов земли (земля под застройку, лесные земли, сельскохозяйственные земли и т. д.), и – когда речь идёт об иностранцах – не все виды доступны для покупки.

Закон Сербии о сельскохозяйственных землях запрещает иностранным физическим и юридическим лицам становиться собственниками сельскохозяйственных земель в Сербии при любых обстоятельствах. Однако, несмотря на то, что этот запрет кажется невозможным обойти, существуют определённые способы преодолеть это препятствие.

1) Компания специального назначения (SPV)

Компания специального назначения (Special Purpose Vehicle) по определению является дочерней компанией, созданной для достижения узких, конкретных или временных целей материнской компании. Как правило, она используется для владения одним активом (и связанными с ним разрешениями и договорными правами) и для упрощения передачи этого актива.

С учётом этого иностранные физические и юридические лица имеют законную возможность создать в Сербии компанию, которая является отечественным юридическим лицом по сербскому праву, – независимо от того, что её собственником является иностранец. Такая вновь созданная компания затем сможет покупать землю в Сербии на тех же условиях, что и отечественное юридическое лицо, – включая сельскохозяйственные земли.

Если эта возможность кажется вам привлекательной, но вы не знакомы с процедурой создания компании в Сербии, посетите наш блог «Регистрация компании в Сербии за 7 шагов», чтобы получить дополнительную информацию.

2) Покупка через отечественное юридическое лицо, которое уже владеет сельскохозяйственной землёй

Другой вариант заключается в том, что иностранное физическое или юридическое лицо покупает уже созданную сербскую компанию, в собственности которой находятся сельскохозяйственные земли. Купив компанию, иностранец автоматически становится собственником всех её активов вместе с сельскохозяйственными землями.

Этот вариант особенно привлекателен для иностранцев, которых интересует только покупка земли в Сербии, а не другие формы инвестиций, поскольку он менее сложен и не требует процедуры создания новой компании.

3) Новое привилегированное положение граждан ЕС

Изменения в Закон о сельскохозяйственных землях вступили в силу 30 августа 2017 года, а их применение началось 1 сентября 2017 года. Эти изменения особенно важны для данной темы, поскольку они ввели новые условия для нерезидентов из ЕС (как физических, так и юридических лиц), которые необходимо выполнить, чтобы стать собственниками сельскохозяйственных земель в Республике Сербия. Иными словами, они создали новую возможность: граждане ЕС могут покупать сельскохозяйственные земли в Сербии, если они выполняют условия, предусмотренные законом. Чтобы узнать, соответствуете ли вы установленным требованиям, ознакомьтесь с нашей публикацией «Сельскохозяйственные земли на продажу в Сербии – либерализация Закона о сельскохозяйственных землях?»

4. Заключение

Если вы иностранец, заинтересованный в покупке недвижимости в Сербии, и уже начали поиск, скажем, роскошных квартир в Белграде или уютных домов на продажу в Белграде вместе с агентом по недвижимости, не стесняйтесь использовать информацию из этого блога и наконец начать процедуру. После того как вы сделаете этот первый шаг, обязательно посетите наш блог «Покупка недвижимости в Сербии иностранцами за 7 шагов», чтобы узнать об остальных шагах, которые помогут воплотить вашу мечту в реальность.

Часто задаваемые вопросы

Об авторах

Обновление: Мария Медич Рацич, Старший юрист | Zunic Law

Мария Медич Рацич — адвокат в Zunic Law, специализирующаяся в области налогового права и корпоративных сделок. Регулярно консультирует иностранных инвесторов и транснациональные компании по вопросам регистрации плательщика НДС, налогового соответствия и корпоративного структурирования в Сербии. Zunic Law входит в рейтинг ведущих юридических фирм Сербии на 2026 год по данным Legal 500.

Рецензия: Милица Правилович, Старший юрист | Zunic Law

Милица Правилович — адвокат в Zunic Law, специализирующаяся в области иммиграционного права и прав иностранцев, трудового права и права недвижимости. Оказывает юридическую поддержку иностранным гражданам в процедурах урегулирования пребывания, трудоустройства и переезда в Сербию, а также консультационные услуги в сфере трудоустройства иностранцев. Является членом Адвокатской палаты Воеводины.