Kupovina nepokretnosti u Srbiji 2025. godine i dalje predstavlja privlačnu opciju za domaće i strane investitore. Sa rastućom potražnjom u velikim urbanim sredinama poput Beograda i Novog Sada, srpsko tržište nekretnina nudi obećavajuće mogućnosti, ali zahteva i pažljivo pravno usmeravanje. Jedan od najvažnijih aspekata svakog postupka kupovine nepokretnosti u Srbiji jeste due diligence postupak.
Due diligence predstavlja proces provere pravnog, faktičkog i administrativnog statusa nepokretnosti pre zaključenja kupovine. To je mehanizam zaštite koji obezbeđuje ne samo da je nepokretnost pravno prenosiva, već i da kupac razume strukturu vlasništva, eventualna opterećenja ili rizike, kao i specifičan pravni okvir u kom nepokretnost postoji.
U Srbiji due diligence nepokretnosti obično sprovode advokati specijalizovani za nepokretnosti, ugovorno i privredno pravo. Njihova uloga je ključna za obavljanje nesmetane i pravno sigurne transakcije, posebno kada je nepokretnost u vlasništvu pravnog lica ili je deo većeg razvojnog projekta.
Šta obuhvata due diligence?
Suštinski, due diligence nepokretnosti u Srbiji ima za cilj da potvrdi da nepokretnost ima čist katastarski izvod, da je pravilno upisana u katastar nepokretnosti i da nije uključena u sudske sporove niti opterećena hipotekom, zabeležbama ili nerešenim vlasničkim odnosima. Takođe obuhvata pregled građevinskih i upotrebnih dozvola, potvrdu usklađenosti sa planskom dokumentacijom i proveru pravnog kapaciteta prodavca – bilo da je u pitanju fizičko ili pravno lice.
Ovaj proces je naročito važan za strane kupce, koji možda nisu upoznati sa srpskim pravnim sistemom ili javnim registrima. Dobro sproveden due diligence može sprečiti buduće pravne komplikacije, a u pojedinim slučajevima čak otkriti skrivene obaveze ili nepravilnosti koje bi inače ostale neprimećene.
Pravna dokumentacija: Šta je potrebno?
Konkretna dokumentacija i podaci koji se analiziraju tokom due diligence postupka zavise od toga da li je prodavac fizičko ili pravno lice (što obuhvata i privredna društva i preduzetnike). Kod prometa u kojima kompanija prodaje nepokretnost, proces je složeniji i zahteva detaljniju proveru korporativnih akata, strukture vlasništva i ovlašćenja za zastupanje i donošenje odluka.
Kod prodavaca koji su fizička lica, potrebno je pregledati ključna lična dokumenta i dokumenta koja se odnose na vlasništvo. To obično uključuje lične identifikacione isprave, dokaz o zakonitom vlasniku i list nepokretnosti iz katastra nepokretnosti. Takođe je važno utvrditi da li se nepokretnost smatra posebnom imovinom prodavca ili bračnom imovinom stečenom tokom braka. Razlikovanje ove dve kategorije u početnoj fazi sprečava potencijalne sudske sporove, obezbeđuje da su pribavljene sve potrebne saglasnosti i potvrđuje da se promet obavlja uz pravilno ovlašćenje i prava. U praksi, ovaj korak često otkriva probleme koji bi inače isplivali tek kasnije – ponekad i prekasno, te stoga predstavlja ključni deo temeljne provere.
Kada je prodavac pravno lice, dodatna korporativna dokumentacija postaje relevantna. Advokat treba da ispita osnivački akt, ugovore o prenosu udela i evidencije o eventualnim teretima ili ograničenjima na udelima. Ovlašćenja direktora moraju biti pažljivo proverena, uključujući i eventualna ograničenja njegove ili njene nadležnosti za zastupanje, naročito ona koja mogu biti nametnuta od strane drugih lica ili korporativnih tela unutar organizacije. Ovi detalji su ključni kako bi se potvrdilo da kompanija može pravno valjano prodati nepokretnost bez rizika od budućih osporavanja.
Korporativna struktura i vlasništvo nad nepokretnostima
Ako je prodavac kompanija, due diligence postupak mora da obuhvati i oblast korporativnog prava. Pravna ekipa mora da potvrdi da je kompanija uredno registrovana i u dobrom statusu u Agenciji za privredne registre, kao i da je zakoniti vlasnik nepokretnosti koja se prodaje.
Podjednako je važno utvrditi da direktor ili ovlašćeno lice ima ovlašćenje da potpiše ugovor o kupoprodaji, kao i da su sve potrebne interne odluke – poput odobrenja osnivača, članova društva ili odbora direktora – donete u skladu sa osnivačkim aktima kompanije.
U pojedinim slučajevima, udeli u kompaniji mogu biti založeni ili predmet sudskih sporova, što može imati indirektan uticaj na promet. Zbog toga je važno proveriti da li su udeli opterećeni založnim pravima ili uključeni u pravne sporove. Proces takođe obuhvata i pregled pravnog i finansijskog statusa kompanije, uključujući eventualne parnične postupke, stečajne ili prekršajne postupke, kao i poreske obaveze koje bi mogle da utiču na prodaju ili buduće vlasništvo nad nepokretnosti.
Uloga punomoćja u postupku
U većini transakcija nekretnina koje uključuju inostrane kupce ili kupce koji nisu fizički prisutni, pravno zastupanje putem punomoćja predstavlja praktičnu nužnost. Ovo omogućava advokatima u Srbiji da sprovedu sve korake due diligence provere, komuniciraju sa državnim institucijama i na kraju završe kupoprodaju u ime kupca.
Punomoćje i druga relevantna dokumenta izdata u stranoj državi moraju biti pravilno sastavljena i overena kako bi bila pravno valjana pred srpskim organima, kao što su notari i druge državne institucije. Uobičajeno je da advokat pripremi punomoćja u skladu sa srpskim pravnim standardima i pošalje ih strankama na potpis, čime se proces značajno pojednostavljuje za strane klijente.
U ovoj početnoj fazi, ključno je da punomoćje bude pravilno legalizovano i prevedeno na srpski jezik kako bi bilo pravno valjano i efektivno u okviru srpskog pravnog sistema.
Sastavljanje ugovora i provera tehničke dokumentacije
Nakon što se završe pravne i vlasničke provere, due diligence proces prelazi u fazu izrade ugovora. U ovoj fazi, advokat priprema ugovor o kupoprodaji na osnovu svih prethodno prikupljenih informacija, uključujući pregled projektno-tehničke dokumentacije, građevinske i upotrebne dozvole, kao i ostale evidencije koje potvrđuju da je nepokretnost legalno izgrađena i pravilno upisana u katastar nepokretnosti. Ugovor mora jasno definisati predmet prodaje, cenu, uslove plaćanja, rokove, garancije prodavca i sve druge ključne odredbe koje štite interese kako kupca tako i prodavca.
Uloga javnog beležnika u obezbeđivanju sigurnosti pravnog prometa
Ugovor mora biti overen kod javnog beležnika, koji ima centralnu ulogu u obezbeđivanju sigurnosti i zakonitosti prometa nepokretnosti. Javni beležnik proverava identitet i ovlašćenja ugovornih strana, proverava punomoćja i prateću dokumentaciju, objašnjava odredbe ugovora i obezbeđuje da promet bude u skladu sa srpskim zakonima, čime štiti obe strane.
Ako su strani državljani fizički prisutni prilikom potpisivanja, obavezno je prisustvo sudskog tumača za njihov jezik kako bi se garantovalo potpuno razumevanje ugovora. Ova faza takođe obuhvata i procenu poreskih obaveza – najčešće porez na prenos apsolutnih prava (za „stare“ nekretnine) ili PDV (u slučaju kupovine od investitora), kao i porez na imovinu koji prelazi na kupca nakon sticanja vlasništva. Javni beležnik zatim sastavlja i potpisuje potvrdu o overi (solemnizacionu klauzulu), čime ugovor dobija punu pravnu snagu.
Plaćanje kupoprodajne cene i upis u katastar
Nakon što je ugovor overen kod javnog beležnika, kupoprodajna cena mora biti isplaćena, a zatim se podnosi dokumentacija Katastru. Strani državljani – prodavci su dužni da otvore nerezidentne bankovne račune u Srbiji kako bi ispunili domaće bankarske i devizne propise. Ugovor precizira rok za plaćanje, način plaćanja i proceduru dostavljanja dokaza o izvršenoj uplati.
Nakon izvršene uplate, javni beležnik elektronski podnosi ugovor i prateću dokumentaciju Republičkom geodetskom zavodu (katastru), čime se pokreće postupak upisa novog vlasnika. Zahvaljujući digitalizovanom sistemu, ovaj proces je znatno brži i transparentniji, a nijedna strana nema obavezu ličnog odlaska u katastar – komunikacija se odvija isključivo preko javnog beležnika.
Ovo obično predstavlja završnu fazu due diligence postupka za kupovinu već izgrađenih („starih“) nepokretnosti, dok kupovina novogradnje može uključivati dodatne korake, najčešće strukturisane u tri faze:
- ugovor o rezervaciji,
- predugovor,
- i konačni ugovor o kupoprodaji.
Novogradnja vs. starogradnja: ključne pravne i praktične razlike
Due diligence proces može se značajno razlikovati u zavisnosti od toga da li je predmet kupovine novogradnja ili starija nekretnina. Razumevanje ovih razlika ključno je za procenu rizika, troškova i dokumentacije koja je potrebna za svaki tip nepokretnosti.
Kod novogradnje, vlasništvo često podrazumeva prvi upis u Katastar nepokretnosti. U mnogim slučajevima, vlasnik je investitor, a ne fizičko lice, što uvodi dodatne slojeve korporativnih i pravnih pitanja. Sa druge strane, starije nepokretnosti imaju jednostavniju vlasničku strukturu, najčešće registrovanu na fizičko lice, što olakšava proveru.
Što se tiče statusa u katastru, novogradnja neretko još nije u potpunosti upisana i može biti evidentirana kao „u izgradnji“. Ovakav status zahteva posebnu pažnju tokom due diligence procesa, jer postupak registracije može biti nedovršen. Nasuprot tome, starija gradnja obično je u potpunosti upisana, sa jasno definisanim vlasništvom i granicama.
Građevinske dozvole predstavljaju još jednu ključnu razliku. Novogradnja zahteva detaljan pregled svih relevantnih dozvola – lokacijske, građevinske i upotrebne – koje potvrđuju zakonitost izgradnje. Za starogradnju, ove dozvole se obično nalaze u arhivi, što može olakšati proveru, ali ponekad i otežati fizičko pribavljanje, naročito za zgrade izgrađene pre mnogo godina.
Upotrebna dozvola, koja potvrđuje da je objekat odobren za korišćenje, od suštinskog je značaja kod kupovine novogradnje i mora biti izdata pre zaključenja konačnog ugovora. Kod starogradnje, ova dozvola je uglavnom već uspostavljena i lako dostupna.
Takođe postoje razlike u infrastrukturi i komunalnim priključcima: novogradnja ponekad nije u potpunosti priključena na komunalne mreže ili nema zasebna brojila, dok starija gradnja obično ima potpuno razvijenu infrastrukturu.
Sa finansijskog aspekta, novogradnja podleže porezu na dodatu vrednost (PDV) od 10%, što utiče na ukupnu kupoprodajnu cenu. Ovaj porez se uobičajeno ne primenjuje na starogradnju, što je može učiniti povoljnijom po kvadratnom metru. Istovremeno, cena novogradnje je obično viša zbog savremenih standarda i veće potražnje.
Na kraju, pravni rizik je različit: kod novogradnje je veći, naročito ako izgradnja nije završena ili je dokumentacija nepotpuna. Suprotno tome, kod starogradnje rizik je generalno niži, pod uslovom da je pravna dokumentacija potpuna i uredno vođena.
U tabeli u nastavku sumirane su ove ključne razlike:
Novogradnja | Starogradnja | |
Vlasništvo | Često prvi upis u katastar i može uključivati investitorsku kompaniju | Obično je uknjižena na fizičko lice i postupak je jednostavniji. |
Katastarski status | Možda nije u potpunosti upisana ili se vodi kao „u izgradnji“ | U većini slučajeva je potpuno uknjižena |
Građevinska dozvola | Zahteva pregled svih dozvola: lokacijske, građevinske, upotrebne | Obično je potpuno uknjižena; neophodno je proveriti da li je objekat izgrađen u skladu sa izdatim dozvolama. |
Upotrebna dozvola | Ključan dokument | Upotrebna dozvola je obično već izdata |
Komunalije & Infrastruktura | Ponekad nije potpuno priključena ili nema pojedinačna brojila | Najčešće je u potpunosti priključena na komunalnu infrastrukturu |
PDV | Može biti primenljiv (obično 10% za stanove i 20% za garažna mesta) | Ne primenjuje se u većini slučajeva, ali se plaća porez na apsolutna prava (obično oko 2,5% od cene nepokretnosti) |
Cena po m² | Uglavnom viša | Cena je niža u poređenju sa novogradnjom |
Pravni rizik | Veći, naročito ako izgradnja nije završena ili je dokumentacija nepotpuna | Rizik je manji ukoliko je dokumentacija kompletna |
Ovo poređenje pokazuje zašto se provera dokumentacije mora pažljivo prilagoditi tipu nepokretnosti, kako bi svi potencijalni rizici i pravne nijanse bili pravilno obuhvaćeni.
Kako se informacije proveravaju
Pravni timovi u Srbiji oslanjaju se na više javnih registara prilikom sprovođenja provere dokumentacije. Katastar nepokretnosti je najvažniji izvor podataka o vlasništvu, statusu nepokretnosti i teretima. Kod nepokretnosti u vlasništvu pravnih lica, Agencija za privredne registre obezbeđuje pristup korporativnim dokumentima i informacijama o vlasničkoj strukturi.
Poreska uprava se takođe konsultuje kako bi se potvrdilo da ne postoje dugovanja po osnovu poreza na imovinu ili poreza na kapitalnu dobit.
Svaka informacija se proverava unakrsno kako bi se osigurala doslednost i tačnost, a u slučaju neslaganja, postupak se obično zaustavlja dok se ne postigne potpuna pravna jasnoća.
Zašto je pravna podrška važna
Kupovina nepokretnosti u Srbiji, posebno za strance bez pravne pomoći, može postati značajno komplikovanija zbog jezičkih barijera, administrativnih prepreka i mogućih kašnjenja u procesu. Zbog toga je preporučljivo angažovati advokata koji može obezbediti da postupak teče nesmetano, u potpunoj usklađenosti sa lokalnim propisima i uz potpunu pravnu sigurnost.
Lokalni advokati specijalizovani za nekretnine ne samo da pružaju pravnu zaštitu, već deluju i kao ključni posrednici između kupca, prodavca i različitih institucija uključenih u proces.
Od prikupljanja i provere dokumentacije, preko komunikacije sa nadležnim organima, pa sve do konačne registracije vlasništva, iskusni srpski advokat će preuzeti sve aspekte provere i zaštititi interese kupca tokom celog postupka. Kada zatupa na osnovu specijalnog punomoćja, advokat može čak potpisati dokumenta i završiti registraciju u ime kupca, čineći transakciju efikasnijom i pravno sigurnijom.
Bilo da kupujete novoizgrađeni stan u užem centru Beograda ili stariji poslovni prostor u Novom Sadu, pravni due diligence nije samo formalnost – ona je temelj bezbedne i uspešne investicije na tržištu nekretnina u Srbiji.
