Čekanje u redu u Službi za katastar nepokretnosti, kako biste podneli zahtev za upis prava vlasništva u katastar nepokretnosti trebalo bi da uskoro postane prošlost! Redove i čekanje na dolazak na šalter u katastarskoj službi zameniće jednostavan odlazak kod javnog beležnika, koji će biti zadužen za preduzimanje daljih radnji u postupku upisa u katastar.[1]
Donošenjem Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020 – dalje: „Zakon”) uvedene su značajne novine u postupku upisa u katastar nepokretnosti.
Za razliku od dosadašnjeg stanja u kome su se pismena, koja podrazumevaju zahteve, podneske, dokaze i druge akte podnosili nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti u postupku upisa u katastar nepokretnosti u papirnom obliku (dalje: „Služba”), Zakon propisuje obaveznost dostave navedenih spisa u obliku elektronskog dokumenta, kroz elektronski šalter (dalje: „e – šalter”). [2] Izuzetno, žalbu i druge pravne lekove, kao i dokaze priložene uz njih, stranka može podneti u papirnom obliku.
Ono što je ostalo nepromenjeno, jeste da zahtev za upis u katastar nepokretnosti u ime stranke, može podneti njen zakonski zastupnik, odnosno ovlašćeni predstavnik stranke, kao i fizičko ili pravno lice ili preduzetnik, sve na osnovu punomoćja.
Zakon dalje predviđa dva načina za pokretanje postupka upisa u katastar nepokretnosti:
- Po službenoj dužnosti
- Na zahtev stranke.
U nastavku teksta biće prikazan tok postupka upisa po službenoj dužnosti. Radi lakšeg razumevanja, sagledaćemo postupak iz aspekta tri ustaljene faze.
Postupak upisa po službenoj dužnosti
Prva faza – Dostavljanje relevantnih isprava
Pravilo je da se postupak za upis u katastar nepokretnosi pokreće po službenoj dužnosti. Postupak pokreće Služba po službenoj dužnosti odmah po prijemu isprave, koju joj po službenoj dužnosti dostavlja obveznik dostave.
Obveznici dostave po službenoj dužnosti su organi koji su dužni da Službi putem e – šaltera dostave isprave koje donose, sastavljaju, potvrđuju ili overavaju:
- Sudovi,
- Javni beležnici,
- Javni izvršitelji,
- Organi javne uprave i drugi organi i organizacije koje u vršenju javnih ovlašćenja donose odluke koje predstavljaju osnov za upis u katastar nepokretnosti, dostavljaju izvršne odluke i druge akte koji predstavljaju podoban pravni osnov za upis u katastar nepokretnosti.
Uz to, odmah po prijemu isprave Služba obvezniku dostave izdaje elektronsku potvrdu o prijemu. Elektronska potvrda se izdaje i stranci koja podnosi zahtev za upis[3], odmah po prijemu zahteva.
Obveznik dostave preko e – šaltera dostavlja Službi ispravu koja je pravni osnov za upis promene u katastar nepokretnosti, kao i druga dokumenta predviđena Zakonom. Zakon propisuje rokove u kojima su obveznici dostave dužni da izvrše dostavu Službi:
- Javni beležnik – 24h od trenutka sastavljanja, potvrđivanja, odnosno overavanja javnobeležničke isprave, odnosno od dana izvršnosti odluke koju je doneo u poverenom poslu (npr. rešenje o nasleđivanju), o čemu izdaje potvrdu strankama;
- Sud – 3 radna dana od izvršnosti odluke koju je doneo u predmetu u kom vodi prvostepeni postupak;
- Javni izvršitelj – u roku propisanom zakonom kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje;
- Državni organ, organ jedinice lokalne samouprave i drugi subjekti – 24h od dana izvršnosti odluke koja je osnov za upis.
Kada je reč o javnim beležnicima, za razliku od dosadašnjeg stanja gde je javni beležnik vršio uvid u originale isprava i kopije isprava uvažavao u svoj predmet, od sada će stranke biti dužne da originale predaju javnom beležniku. Javni beležnik od njih sačinjava elektronski dokument koji dostavlja Službi.
Ako dostavu isprave vrši javni beležnik, obavezan je Službi dostaviti i odgovarajuće poreske prijave. U zavisnosti od toga da li je reč o kupoprodaji, poklonu ili nasleđivanju, dužan je dostaviti i poresku prijavu radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno poreza na nasleđe i poklon i poresku prijavu radi utvrđivanja poreza na imovinu u vezi sa prenosom koji se tom ispravom vrši. Izuzetak jeste ako je obveznik podnošenja tih prijava odbio da iste budu dostavljene preko javnog beležnika. Pri tome, važno je napomenuti da javni beležnik nije nadležan da popunjava navedene poreske prijave, već da ih popunjene, ukoliko stranka to želi, dostavi nadležnim poreskim organima.[4]
Pitate se verovatno koje troškove možete da očekujete u ovom postupku, sada kada po službenoj dužnosti javni beležnici preduzimaju sve neophodne radnje za upis prava vlasništva. Što se tiče visine naknade za ove usluge javnih beležnika, tačan iznos još nije određen, već će to biti učinjeno kada se odredi obim posla i angažovanje radne snage za ovaj oblik delatnosti javnih beležnika.
Druga faza – Pokretanje postupka i proveravanje ispunjenosti zakonskih uslova za upis
Odmah nakon dostave od strane obveznika dostave, prelazi se u drugu fazu postupka. Služba bez odlaganja pokreće postupak upisa, a ispravu kojom se vrši prenos prava svojine na nepokretnosti, putem e-šaltera, prosleđuje poreskom organu radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno poreza na nasleđe i poklon. Na isti način, Služba prosleđuje ispravu i organu jedinice lokalne samouprave, koji je nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave, radi utvrđivanja poreza na imovinu, kao i preduzeću mesno nadležnom za objedinjenu naplatu komunalnih usluga.
U slučaju da javni beležnih uz neophodne isprave nadležnoj Službi dostavi i poreske prijave, Služba ih prosleđuje poreskom organu, odnosno organu jedinice lokalne samouprave.
Služba zatim pristupa proveri da li su ispunjeni formalni uslovi za upis. Te radnje obuhvataju provere nadležnosti Službe, da li je dostavljena isprava koja predstavlja pravni osnov za upis po službenoj dužnosti, kao i druga dokumentacija propisana zakonom i sl.
U slučaju da je dostava izvršena od strane suda, javnog beležnika ili javnog izvršitelja, Služba ne proverava da li je ta isprava doneta, sastavljena, potvrđena, odnosno overena u okvirima zakonskih nadležnosti ovih organa.
Dodatno, ako su ispunjeni formalin uslovi za upis, Služba ne proverava ni zakonitost promene koja se sprovodi u skladu sa dostavljenom ispravom, jer je o tome vodio računa obveznik dostave u postupku donošenja, sastavljanja, potvrđivanja, odnosno overavanja te isprave, a potvrdio ju je i samim činom dostavljanja Službi.
Treća faza – Donošenje rešenja
Služba donosi rešenje kojim sprovodi upis te promene u katastar nepokretnosti, osim ako je zakonom propisana zabrana upisa u takvim slučajevima.
Ono na šta Služba obraća pažnju jeste da li je raspolaganje pravom svojine u skladu sa prinudnim propisima Republike Srbije. U slučaju da Služba utvrdi da je raspolaganje nepokretnošću u ispravi koja je osnov za upis očigledno protivno prinudnim propisima, Služba vrši upis na osnovu te isprave u katastar. Dodatno,o navedenom odmah obaveštava organ koji je nadležan da po službenoj dužnosti pokrene odgovarajući postupak za poništavanje, odnosno ukidanje takve isprave, kao i javnog tužioca, a u katastar upisuje i zabeležbu o tim obaveštenjima.
U skladu sa zakonskim odredbama. služba je obavezana da u roku od 5 radnih dana od dana dostavljanja isprave za upis, donese rešenje o istom.
Postupak upisa po zahtevu stranke
Naveli smo da je pravilo da se postupak upisa u katastar nepokretnosti pokreće po službenoj dužnosti. Naravno, i tu postoji izuzetak.
Izuzetak od pravila jeste mogućnost pokretanja ovog postupka od strane stranke, podnošenjem zahteva putem e – šaltera (osim ako je to zakonom izričito isključeno).
U zahtevu stranka može tražiti da joj se odluka o podnetom zahtevu dostavi preporučenom poštom na zahtevanu adresu, ili neposredno u prostorijama Službe, u kom slučaju će joj biti dostavljen prepis rešenja donetog u elektronskoj formi. U suprotnom, budući da se zahtev podnosi elektronski, odluka će biti dostavljena stranci u formi elektronskog dokumenta, na elektronsku adresu koju je stranka navela u zahtevu kao adresu za prijem pošte.
Odmah po prijemu zahteva, Služba bez odlaganja započinje postupak upisa, a ispravu kojom se vrši prenos prava svojine na nepokretnosti, putem e-šaltera, prosleđuje poreskom organu i organu jedinice lokalne samouprave, nadležnom za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave, kao i kod postupka po službenoj dužnosti.
Nakon prijema zahteva za upis, Služba proverava da li su ispunjeni formalni uslovi za upis u katastar nepokretnosti (nadležnost Službe, da li je zahtev podnelo ovlašćeno lice, da li zahtev sadrži sve propisane podatke i sl.), opet kao i u postupku koji se pokreće po službenoj dužnosti.
Razlika koja je očigledna u postupcima za upis u katastar nepokretnosti, koji se pokreću po službenoj dužnosti i onima koje pokreće stranka na svoj zahtev, samostalno, jeste rok u kom je Služba dužna da donese rešenje po podnetom zahtevu.
Služba odlučuje o zahtevu za upis u roku od 15 dana od dana prijema zahteva. No, ukoliko je reč o upisu hipoteke, zabeležbe hipotekarne prodaje, kao i u jednostavnijim upravnim stvarima, rok za donošenje rešenja je isti kao rok o odlučivanju u postupcima pokrenutim po službenoj dužnosti, a to je 5 radnih dana od dana prijema zahteva.
Postupak po žalbi
Protiv prvostepenog rešenja, bilo da je ono doneto po službenoj dužnosti ili po zahtevu stranke, stranka ima pravo da izjavi žalbu. Žalba se može izjaviti Republičkom geodetskom zavodu (dalje: „Zavod”), koja se podnosi preko nadležne Službe, u roku od 8 dana od dana dostavljanja prvostepenog rešenja.
POSTUPANJE SLUŽBE POVODOM IZJAVLJENE ŽALBE:
Nakon prijema žalbe, Služba ima rok od 7 dana od dana prijema, da postupi na neki od sledećih načina:
- Odbaciti žalbu– ispituje formalne uslove, te donosi rešenje kojim odbacuje žalbu ukoliko je neblagovremena (propušten rok za izjavljivanje žalbe), ako žalba nije dozvoljena, ako žalbu nije podnelo ovlašćeno lice.
- Usvojiti žalbu, poništiti prvostepeno rešenje i doneti novo rešenje– ako utvrdi da je žalba osnovana.
- Žalbu, sa spisima predmeta, proslediti Zavodu na dalji postupak– ako utvrdi da nema mesta postupanju u skladu sa tačkom 1 ili 2 iznad.
Izuzetno, ako bi usvajanje žalbe moglo nepovoljno da utiče na prava i interese lica u čiju korist je dozvoljen upis, odnosno lica upisanog u katastru na toj nepokretnosti, žalba se dostavlja na odgovor tom licu. U tom slučaju, lice je dužno u roku od 8 dana od dana prijema žalbe, da odgovor na žalbu dostavi Službi.
ROK ZA DONOŠENJE ODLUKE O ŽALBI:
Zavod je obavezan da o žalbi odluči u roku od 60 dana od predaje uredne žalbe.
POSTUPANJE ZAVODA POVODOM IZJAVLJENE ŽALBE:
Zavod može:
- Odbiti žalbu
- Poništiti prvostepeno rešenje u celini ili delimično, i sam odlučiti o žalbi
- Poništiti prvostepeno rešenje i vratiti predmet prvostepenom organu (tj. nadležnoj Službi, koja je donela prvostepeno rešenje protiv koga je izjavljena žalba) na ponovni postupak
- Izmeniti prvostepeno rešenje
SUDSKA ZAŠTITA:
Nakon što Zavod, postupajući u ulozi drugostepenog organa, donese drugostepeno rešenje, na raspolaganju ostaje i mogućnost pokretanja upravnog spora protiv drugostepenog rešenja. Ovaj vid sudske zaštite pred Upravnim sudom moguće je pokrenuti i ukoliko u zakonom predviđenom roku za odlučivanje po žalbi Zavod nije odlučio o izjavljenoj žalbi.
Prelazak sa „starog” na „novi” sistem
ODNOS „STAROG” i „NOVOG” ZAKONA:
Prema Zakonu o državnom premeru i katastru („Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 18/2010,… i 41/2018 – dr. zakon), vodiće se i okončaće se postupci pokrenuti po zahtevu stranke podneti nakon stupanja na snagu Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, a kojim se zahtevaju upisi na osnovu odluka sudova i drugih nadležnih organa i imalaca javnih ovlašćenja donetih pre stupanja na snagu Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, kao i na osnovu privatnih isprava koje nisu potvrđene od strane javnih beležnika.
Po odredbama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova vršiće se upis na osnovu odluka sudova i drugih nadležnih organa i vršilaca javnih ovlašćenja donetih posle stupanja na snagu Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti, kao i na osnovu isprava sastavljenih, odnosno potvrđenih od strane javnih beležnika, odnosno sudova koji su te isprave sastavili, odnosno potvrdili umesto javnih beležnika.
Obveznici dostave po službenoj dužnosti
Za obveznike dostave Zakon propisuje i rokove od kada moraju da počnu sa dostavljanjem relevantnih isprava službenim putem.
Javni beležnici su dužni da od 01.07.2018. godine počnu sa dostavom isprava koje sastave, potvrde ili overe , kao i odluka koje donesu i postanu izvršne počev od tog datuma.
Za sudove je rok drugačiji. Sudovi su dužni da od 01.01.2020. godine počnu sa dostavom isprava koje sastave, potvrde ili overe umesto javnih beležnika, , kao i odluka koje donesu i postanu izvršne počev od tog datuma.
Javni izvršitelji i drugi obveznici dostave dužni su da dostavljaju odluke koje postanu izvršne počev od 01.11.2018. godine.
Do gore navedenih datuma, upisi u katastar nepokretnosti po gore navedenim ispravama vrše se po zahtevu stranke.
Izuzetno, ljubitelji papirologije mogu podneti zahtev za upis u katastar nepokretnosti u klasičnom, papirnom obliku, do 31.12.2020. godine.
