7 KORAKA DO ŽELJENE NEKRETNINE U SRBIJI AKO STE STRANAC

Nemate srpsko državljanstvo, a hoćete da kupite nekretninu u Srbiji? Zanima vas da li možete da kupite, na koji način i koji su troškovi? U ovom tekstu odgovaramo na najčešća pitanja naših klijenata iz inostranstva

25.
Apr 2018.

Autor teksta: Tijana Žunić Marić

Autor teksta: Vitomir Žunić

nekretnine stranci, Kupovina stana u srbiji za strance, Porez na imovinu za strance u Srbiji,

POSTUPAK KUPOVINE NEKRETNINA U SRBIJI ZA STRANCE

1) Proverite da li državljani Vaše države mogu da stiču nekretnine u Srbiji?

Odlučili ste da investirate u nekretnine u Srbiji? Prva stvar koju treba da proverite jeste da li državljani Vaše države mogu sticati nepokretnosti u RS i pod kojim uslovima.

Da biste ovo saznali, morate proveriti da li između Vaše države i Republike Srbije postoji zaključen bilateralni sporazum koji reguliše pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi. U slučaju da takav sporazum ne postoji, treba proveriti da li je ostvaren faktički reciprocitet između država. Ukoliko vam treba jednostavno objašnjenje kako da nađete odgovor na ovo pitanje, vidite tekst Pravo stranaca na nepokretnosti u Srbiji.

Treba naglasiti da je sticanje poljoprivrednog zemljišta rezervisano isključivo za domaće državljane. Izuzetak predstavlja mogućnost državljana EU da stiču poljoprivredno zemljište, uz veoma restriktivne uslove. Za više informacija o ovom pitanju posetite Prodaja poljoprivrednog zemljišta strancima – šta je novi zakon doneo?

Ukoliko je odgovor pozitivan i vi kao stranac možete kupiti nekretninu u Srbiji, prelazite na sledeći korak, a to je pronalazak odgovarajuće nekretnine, provera nekretnine, postizanje dogovora oko cene i prelazak u realizaciju.

Ukoliko državljani Vaše države ne mogu da stiču nepokretnosti u Srbiji, ovu prepreku možete prevazići osnivanjem firme u Srbiji. Kao što je to detaljnije objašnjeno u tekstu Osnivanje firme u 7 koraka, strana pravna i fizička lica mogu da osnivaju firme bez ograničenja. Ne samo to, već stranci mogu da osnivaju i tzv. Special Purpose Vehicle sa namerom da steknu poljoprivredno zemljište putem domaćeg pravnog lica.

2) Izaberite nekretninu i izvršite potrebne provere

Nakon što ste našli nekretninu koja ispunjava Vaša očekivanja, potrebno je da izvršite sve pravne provere. Šta se podrazumeva pod proverom nekretnine? Pored odlaska na lice mesta i pregledanje nekretnine, potrebno je izvršiti i pravnu proveru nekretnine, odnosno proveriti da li na nekretnini postoje određeni tereti, hipoteke, zabeležbe. U Srbiji je poslednjih decenija bilo dosta problema sa nekretninama, od nekretnina koje uopšte nisu ucrtane u Katastru nepokretnosti, do nekretnina koje su građene bez dozvole nadležnog organa, nekretnina koje su predmet sporova i sl. Iz tog razloga morate biti oprezni prilikom izbora nekretnine i njene provere.

U Srbiji su isključivo advokati za imovinsko-pravne odnose stručno osposobljeni da vam daju savete prilikom kupovine nekretnine.

3) Sastavljanje Ugovora o kupoprodaji

Osim pravne i faktičke provere nepokretnosti, advokat za nekretnine Vam je potreban i za sledeći korak – sastavljanje ugovora. Nakon što se među stranama usaglasi iznos cene, način isplate i rok za predaju poseda, advokat volju prodavca i kupca stavlja na papir. Advokat takođe organizuje i način na koji će se izvršiti transfer novca prilikom isplate kuporpodajne cene.

4) Solemnizacija od strane Javnog beležnika

Nakon što su se strane sporazumele o svim elementima ugovora, potrebno je zakazati overu-solemnizaciju ugovora kod Javnog beležnika. Nadležan za solemnizacije ugovora o kupoprodaji stana je Javni beležnik koji je imenovan za područje na kojem se nalazi nepokretnost. Kod javnog beležnika ugovorne strane potpisuju ugovor koji je prethodno sačinio advokat, i Javnobeležničku klauzulu o potvrđivanju isprave i time se smatra da je posao zaključen. Ipak, treba imati u vidu da kupac u tom momentu još uvek nije postao vlasnik predmetne nepokretnosti.

5) Isplata kupoprodajne cene i predaja poseda

Kupac isplaćuje dogovorenu kupoprodajnu cenu, a prodavac predaje kupcu posed na nekretnini. Isplata kupoprodajne cene se vrši prenosom novčanih sredstava sa računa kupca na račun prodavca. Predaja poseda se izvršava tako što prodavac uvede kupca u nekretninu i preda mu ključeve.

6) Postupak pred Katastrom nepokretnosti

Nakon overe niste završili posao, jer je potrebno da podnesete zahtev za upis prava svojine u javnu knjigu nepokretnosti. Na teritoriji RS, Republički geodetski zavod  je nadležan za upis nekretnina, koji ima svoje službe za katastar nepokretnosti. Dakle, potrebno je da kupac podnese nadležnoj službi za katastar nepokretnosti Zahtev za upis prava svojine. Nadležna služba za Katastar nepokretnosti donosi Rešenje kojim se dozvoljava upis prava svojine na kupljenoj nekretnini i time se postupak sticanja nekretnine završava. Drugim rečima, tek kada Rešenje Katastra nepokretnosti kojim se dozvoljava upis prava svojine na ime kupca postane konačno, kupac postaje vlasnik.

7) Plaćanje poreza i komunalnih troškova

Nakon zaključenja ugovora i sticanja nekretnine, treba obaviti još neke poslove koji prate kupoprodaju.

Porez na prenos apsolutnih prava

Prilikom kupovine nekretnine, plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Poreska prijava se podnosi Poreskoj upravi u roku od 30 dana od dana overe-solemnizacije ugovora kod javnog beležnika i podnosi je prodavac kao poreski obveznik. U praksi je ipak češća situacija da ugovorne strane dogovore da porez plaća kupac te se u ugovorima navodi da će porez na prenos apsolutnih prava platiti kupac, iako je prema zakonu poreski obveznik prodavac.

Poreska stopa iznosi 2,5 % od tržišne vrednosti. Ukoliko je ugovorom dogovorena cena koja je veća od tržišne, porez će se obračunati prema ugovorenoj ceni. Tržišnu vrednost procenjuje nadležna poreska uprava.

Porez na imovinu

Pored poreza na prenos apsolutnih prava koji se plaća samo jednom i to prilikom kupovine svake nekretnine, potrebno je podneti i poresku prijavu na porez na imovinu. Porez na imovinu se određuje Rešenjem na godišnjem nivou i plaća se kvartalno. Poreska stopa iznosi 0,4 % za nekretnine čija je vrednost do 10 miliona dinara, a za vrednije nekretnine se poreska stopa povećava.

Promena vlasnika računa

Da bi se zaokružio ceo postupak kupoprodaje nekretnine, potrebno je još izvršiti promene nosioca računa kod nadležnih preduzeća (npr. za elektrosnabdevanje, vodosnabdevanje, itd.).

ČESTA PITANJA

Koje troškove ima kupac nekretnine u Srbiji?

Troškovi za kupovinu nekretnine zavise od same vrednosti nekretnine. Što je veća vrednost, veći su i troškovi.

Pored kupoprodajne cene i pratećih bankarskih troškova transfera, troškove koje kupac mora imati u vidu, a koji se vezuju za sam transfer vlasništva su:

  • porez na prenos apsolutnih prava: 2,5 % od tržišne vrednosti nekretnine
  • troškovi advokata
  • troškovi solemnizacije kupoprodajnog ugovora pred javnim beležnikom
  • troškovi podnošenja zahteva za upis prava svojine.

Šta je potrebno od dokumentacije prilikom kupovine stana ili kuće u Srbiji?

Za fizička lica potebna su lična dokumenta prodavca i kupca. Za strance, lični dokument koji se dostavlja je pasoš, dok je za pravna lica potreban Izvod iz nadležnog registra privrednih subjekata, koji mora biti propisno legalizovan ili snabdeven apostilom (osim u slučaju kada ga izdaje nadležni organ države sa kojom Srbija ima zaključen bilateralni ugovor o ukidanju potrebe legalizacije stranih isprava) i overen od strane sudskog tumača. Osim toga, neposredno pre solemnizacije ugovora pred javnim beležnikom, dostavlja se List nepokretnosti za nekretninu koja je predmet ugovora iz nadležne službe za Katastar nepokretnosti, kojim se dokazuje vlasništvo prodavca. Takođe, potreban je i dokaz od prodavca da li imovina koju prodaje predstavlja njegovu posebnu imovinu ili bračnu sutekovinu.

Koja je vrsta uzajamnosti potrebna za sticanje nepokretnosti u RS pravnim poslom inter vivos, a koja vrsta uzajamnosti pravnim poslom mortis causa?

Ovo pitanje nije regulisano zakonom, te se polazi od stava da za sticanje nije nužno postojanje ugovorne(diplomatske) uzajamnosti sa drugom stranom državom, već je dovoljno da se u praksi dozvoljava državljanima RS da stiču nepokretnosti na teritoriji te strane države (faktički reciprocitet).

Takođe, stranci mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji RS na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane u postupku mogu dokazivati suprotno.

Najnovije:

NEWSLETTER

NEWSLETTER

KONTAKT

KONTAKT