Kupovina nekretnine u Srbiji za strance u 7 koraka

Kako do kupovine nekretnine u Srbiji za strance? Zanima Vas da li uopšte možete da steknete pravo svojine na nekretninama, na koji način i koji su troškovi? U nastavku, odgovaramo na najčešća pitanja naših klijenata iz inostranstva.

24.
Maj 2022.

Kontakt: Vitomir Žunić

1) Da li državljani države čije državljanstvo posedujete mogu da steknu pravo svojine na nekretninama u Srbiji?

Odlučili ste da investirate u nekretnine u Srbiji? Prva stvar koju treba da proverite jeste da li državljani Vaše države mogu sticati nepokretnosti u RS i pod kojim uslovima.

Da biste ovo saznali, morate proveriti da li između Republike Srbije i Vaše države postoji zaključen bilateralni sporazum koji reguliše pitanje sticanja nekretnina državljana jedne države u drugoj državi. Postojanje zaključenog bilateralnog sporazuma predstavlja ugovornu uzajamnost (reciprocitet), jer je uzajamnost nedvosmisleno predviđena bilateralnim ugovorom koji su Vaša država i Republika Srbija zaključile i na taj način uredile ovu oblasti.

S druge strane, ukoliko ne postoji takav sporazum, treba proveriti da li je ostvaren faktički reciprocitet između država.

Treba naglasiti da je sticanje poljoprivrednog zemljišta rezervisano isključivo za domaće državljane. Izuzetak predstavlja mogućnost državljana EU da stiču poljoprivredno zemljište, uz veoma restriktivne uslove.

Ukoliko je odgovor pozitivan i Vi kao stranac možete kupiti nekretninu u Srbiji, prelazite na sledeći korak – preduzimanje svih neophodnih prethodnih radnji. To podrazumeva pronalazak odgovarajuće nekretnine, provera nekretnine, postizanje dogovora oko cene i prelazak u realizaciju.

Ukoliko državljani Vaše države ne mogu da stiču nepokretnosti u Srbiji, ovu prepreku možete prevazići osnivanjem firme u Srbiji. Naime, iako fizičko lice koje je državljanin strane države ne može da stekne pravo svojine na nepokretnostima u Srbiji usled odsustva reciprociteta (uzajamnosti), to ne predstavlja prepreku da osnuje pravno lice. Kao što je to detaljnije objašnjeno u tekstu Osnivanje firme u 7 koraka, strana pravna i fizička lica mogu da osnivaju firme bez ograničenja. Ne samo to, već stranci mogu da osnivaju i tzv. Special Purpose Vehicle sa namerom da steknu poljoprivredno zemljište putem domaćeg pravnog lica. Takođe, društvo koje je osnovano u skladu sa propisima Republike Srbije može da stekne pravo svojine na nepokretnostima, nevezano za činjenicu čije državljanstvo poseduje osnivač ili stvarni vlasnik.

2) Izaberite nekretninu i izvršite sve neophodne provere

Nakon što ste našli nekretninu koja ispunjava Vaša očekivanja, potrebno je da izvršite sve pravne provere. Šta sve potpada pod proveru nekretnine? Pored odlaska na lice mesta i pregledanje nekretnine, potrebno je izvršiti i proveru sa pravnog aspekta. Drugim rečima, treba da se proveri da li na nekretnini postoje određeni tereti, hipoteke, zabeležbe.

U Srbiji je poslednjih decenija bilo dosta problema sa nekretninama, od nekretnina koje uopšte nisu ucrtane u Katastru nepokretnosti, do nekretnina koje su građene bez dozvole nadležnog organa, nekretnina koje su predmet sporova i sl. Iz tog razloga morate biti oprezni prilikom izbora nekretnine i njene provere.

Kako biste izbegli bilo kakve sumnje ili nedoumice da li određeni tereti onemogućuju promet nekrenina, potrebno je da potražite stručnu pravnu pomoć. U Srbiji su isključivo advokati specijalizovani za nekretnine stručno osposobljeni da vam daju savete prilikom kupovine nekretnine.

3) Sastavljanje Ugovora o kupoprodaji

Osim preduzimanja neophodnih radnji provere, pravne i faktičke provere nepokretnosti, advokat za nekretnine Vam je potreban i za sledeći korak – sastavljanje ugovora.

Nakon što se među stranama usaglasi iznos cene, način isplate i rok za predaju poseda, advokat volju prodavca i kupca stavlja na papir. Savetuje u svakom konkretnom slučaju šta je najpovoljnije za obe ugovorne strane, kako bi se postigao dogovor i izbegle sve eventualne nesuglasice. Advokat takođe savetuje na koji način treba da se organizuje način na koji će se izvršiti transfer novca prilikom isplate kupoprodajne cene, što je posebno značajno ukoliko je reč o isplati kupoprodajne cene iz inostranstva.

4) Solemnizacija od strane Javnog beležnika

Nakon što su se strane sporazumele o svim elementima ugovora, neophodno je zakazati overu-solemnizaciju ugovora kod Javnog beležnika. Nadležan za overu-solemnizacije ugovora o kupoprodaji nepokretnostije Javni beležnik koji je imenovan za područje na kojem se nalazi nepokretnost. Kod Javnog beležnika ugovorne strane potpisuju ugovor koji je prethodno sačinio advokat.

Javni beležnik upoznaje ugovorne strane o njihovima pravima i obavezama, šta sa pravnog aspekta predstavlja overa-solemnizacija ugovora, i da samo na osnovu ugovora, kupac neće postati vlasnik. Sve navedeno konstatuje se u Javnobeležničkoj klauzuli o potvrđivanju isprave i time se smatra da je posao zaključen. Ipak, treba imati u vidu da kupac u tom momentu još uvek nije postao vlasnik predmetne nepokretnosti. Tek kada u Katastru nepokretnosti bude upisan, na osnovu overenog kuporpodajnog ugovora i Dozvole za uknjižbu (dozvole za upis prava svojine), može se reći da je kupac postao vlasnik.

5) Isplata kupoprodajne cene i predaja poseda

Kupac isplaćuje dogovorenu kupoprodajnu cenu, a prodavac predaje kupcu posed na nekretnini. Isplata kupoprodajne cene se vrši prenosom novčanih sredstava sa računa kupca na račun prodavca. Predaja poseda se izvršava tako što prodavac uvede kupca u nekretninu i preda mu ključeve.

Na primer, ugovorne strane mogu se dogovoriti da će kupac isplatiti kupoprodajnu cenu u celosti u roku od 5 radnih dana od dana overe-solemnizacije kupoprodajnog ugovora, dok će prodavac biti dužan da odmah po isplati kupoprodajne cene, uvede kupca u posed, i preda mu ključeve.

Napred navedeno je samo jedan od načina kako se mogu regulisati međusobne ugovorne obaveze. Za specifičnosti svakog konkretnog slučaja, poželjno je konsultovati stručnu pravnu pomoć, kako bi se pozicije obe ugovorne strane izbalansirale.

6) Sledeći korak – Postupak pred Katastrom nepokretnosti

Nakon izvršene overe, odnosno solemnizacije Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, potrebno je da se izvrši upis prava svojine u centralnu, jedinstvenu i javnu knjigu nepokretnosti. Republički geodetski zavod, koji ima svoje službe na teritoriji cele Srbije je jedini organ koji je nadležan za upisivanje prava na nepokretnostima. Za razliku od ranijeg postupka, kada je kupac nakon overe – solemnizacije ugovora od strane Javnog beležnika morao lično da preda Zahtev za upis prava svojine u nadležnoj službi za Katastar nepokretnosti, sada je celokupan proces znatno jednostavniji.

Naime, nakon overe – solemnizacije Ugovora o kupoprodaji i nakon dobijanja Dozvole za upis prava svojine “Clausula Intabulandi” od strane prodavca, Javni beležnik po službenoj dužnosti dostavlja Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i sve ostale dokumente Službi za katastar nepokretnosti, koja dalje vrši upis bez učešća kupca ili prodavca.

Uvođenje obaveze Javnih beležnika da u roku od 24 časa od momenta overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti dostave nadležnoj katastarskoj službi overen ugovor, i time podnesu zahtev za upis prava svojine za kupca, znatno je olakšalo ceo proces. Na taj način, uneta je dodatna pravna sigurnost u promet nepokretnosti, jer se smanjuje mogućnost bilo kakvih zloupotreba, i malverzacija koje su se dešavale u prošlosti, kao što smo prethodni objasnili.

7) Plaćanje poreza i komunalnih troškova

Iako ste pomislili da je nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, overe-solemnizacije, i sticanja prava svojine postupak završen, morate obratiti pažnju na još neke poslove koji prate kupoprodaju.

Prilikom kupovine nekretnine, plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Prilikom overe kupoprodajnog ugovora, popunjava se poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava, koju je javni beležnik dužan u roku od 24 časa, od momenta overe ugovora, podneti nadležnom poreskom organu

Iako je prema Zakonu o porezu na imovinu, prodavac, kao prenosilac prava svojine na nepokretnosti, obveznik plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, u praksi je ipak češća situacija da se ugovorne strane usaglase i dogovore da porez plaća kupac. Samim tim, ugovorom kupac preuzima obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava na sebe.

Poreska osnovica a za određivanje poreza na prenos apsolutnih prava jeste ugovorena cena predmetne nepokretnosti, ukoliko nije niža od tržine vrednosti. Međutim, ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima rok od 60 dana od dana kada je primio poresku prijavu, da utvrdi osnovicu za oporezivanje, u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Poreska stopa iznosi 2,5 % od ugovorene cene, odnosno, tržišne vrednosti nepokretnosti koja je predmet ugovora..

Pored poreza na prenos apsolutnih prava koji se plaća samo jednom, i to prilikom kupovine svake nekretnine, potrebno je imati u vidu i porez na imovinu. Kao i prijavu za porez na prenos apsolutnih prava, i ovu prijavu podnosi Javni beležnik.

Porez na imovinu određuje se Rešenjem na godišnjem nivou i plaća se kvartalno. Osnovica za određivanje poreza na imovinu za nepokretnosti predstavlja vrednost neokretnosti koju utvrđuje nadležni poreski organPoreska stopa iznosi 0,4 % za nekretnine čija je vrednost do 10 miliona dinara, a za vrednije nekretnine se poreska stopa povećava.

Dodatna pogodnost koja je oformljena u skladu sa procesom digitalizacije, jeste mogućnost da samostalno, prijavite porez na prenos apsolutnih prava i porez na nasleđe i poklon (ukoliko nešto nasleđujete/dobijate poklon), elektronskim putem. Ta mogućnost postoji u okviru portala ePorezi, pri čemu je neophodno da prethodno instalirate besplatnu aplikaciju, za pristup elektronskim servisima portala. Za postupak prijave na portal ePorezi, morate posedovati kvalifikovani

Da bi se zaokružio ceo postupak kupoprodaje nekretnine, potrebno je još izvršiti promene nosioca računa kod nadležnih preduzeća (npr. za elektrosnabdevanje, vodosnabdevanje, itd.).

Kupovina nekretnine za strance – kratak pregled 7 koraka

ČESTA PITANJA

Koje troškove ima kupac nekretnine u Srbiji?

Troškovi za kupovinu nekretnine zavise od same vrednosti nekretnine. Što je vrednost veća, veći su i troškovi.

Pored kupoprodajne cene i pratećih bankarskih troškova transfera kupoprodajne cene, troškove koje kupac mora imati u vidu, a koji se vezuju za sam transfer vlasništva su:

porez na prenos apsolutnih prava: 2,5 % od ugovorene, odnosno tržišne vrednosti nekretnine
troškovi advokata
troškovi overe-solemnizacije kupoprodajnog ugovora pred javnim beležnikom

Šta je potrebno od dokumentacije prilikom kupovine stana ili kuće u Srbiji?

Za fizička lica potebna su lična dokumenta prodavca i kupca. Za strance, lični dokument koji se dostavlja je pasoš, dok je za pravna lica potreban Izvod iz nadležnog registra privrednih subjekata, koji mora biti propisno legalizovan ili snabdeven apostil pečatom (osim u slučaju kada ga izdaje nadležni organ države sa kojom Srbija ima zaključen bilateralni ugovor o ukidanju potrebe legalizacije stranih isprava). Pored propisno sprovedene internacionalne leglizacije, radi upotrebe u Srbiji, neophodno je da Izvod budepreveden na srpski jezik, od strane ovlašćenog sudskog prevodioca. Osim toga, neposredno pre overe-solemnizacije ugovora pred javnim beležnikom, ugovorne strane mogu dostaviti Javnom beležniku i List nepokretnosti za nekretninu koja je predmet kupoprodaje, kako bi proverio pravo vlasništva prodavca, iako uvid u List nepokretnosti Javni beležnik vrši po službenoj dužnosti pre overe. Takođe, relevatne infromacije jesu i da li su prodavac ili kupac u braku, odnosno, potreban je i dokaz od prodavca da li imovina koju prodaje predstavlja njegovu posebnu imovinu ili bračnu sutekovinu, ukoliko je u braku. Takođe, značajno je da li je kupac u braku, da bi se razgraničilo da li nepokretnost stiče kao svoju posebnu imovinu, ili zajedničku. S tim u vezi, biće potreban i Izvod iz Matične knjige venčanih, iz države u kojoj je brak sklopljen, pri čemu se takođe moraju poštovati napred navedeni uslovi legalizacije i prevoda, ukoliko je reč o stranoj državi.

Javni beležnik će prodavca pitati na koji način je stekao pravo svojine na nepokretnosti. Dokaz o tome, na koji način je prodavac stekao svoje pravo svojine na nepokretnosti, kao i koji je imovinski režim u pitanju (da li je reč o posebnoj, zajedničkoj imovini ili susvojini), može biti, na primer: raniji Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, Ugovor o poklonu, Rešenje o nasleđivanju i slično.

Koja je vrsta uzajamnosti potrebna za sticanje nepokretnosti u RS pravnim poslom inter vivos, a koja vrsta uzajamnosti pravnim poslom mortis causa?

Ovo pitanje nije regulisano zakonom, te se polazi od stava da za sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa drugom stranom državom, već je dovoljno da se u praksi dozvoljava državljanima Republike Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji te strane države (faktički reciprocitet).

Takođe, stranci mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji RS na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane u postupku mogu dokazivati suprotno.

U slučaju da dodatno želite da proverite da li ipak u praksi postoji faktički reciprocitet između Republike Srbije i države čije državljanstvo posedujete, na raspolaganju Vam uvek postoji mogućnost podnošenja Ministarstvu pravde zahteva za objašnjenje o uzajamnosti u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnosti, gde advokati specijalizovani za imovinsko-pravne odnose mogu da Vam pruže adekvatne savete i pravnu pomoć.