Poslednjih godina, Srbija je zabeležila stabilnu stopu ekonomskog rasta, što je učinilo da postane privlačna destinacija za strane investitore. Kao rezultat, ne samo da mnoge strane kompanije osnivaju svoje ogranke ili predstavništva u Srbiji, već je primetan i porast broja stranaca koji dolaze u našu zemlju s ciljem da kupe nekretnine i nastane se ovde.
Pored uživanja u životu u Srbiji, postoji dodatan razlog zbog kojeg bi neko odlučio postati vlasnik stana ili kuće u Srbiji. Naime, moguće je dobiti privremeni boravak na osnovu posedovanja nekretnine. Za one koji ne žele proširiti svoje poslovne aktivnosti u Srbiji, već dolaze radi odmora ili istraživanja ove zemlje, kupovina nekretnine je odličan način da se obezbedi stabilan pravni osnov za dobijanje dozvole za privremeni boravak koja omogućava duži boravak u Srbiji od uobičajenih turista.
Do sada smo analizirali dozvole za boravak za strance iz različitih uglova – pisali smo o osnivanju kompanija (i dobijanju privremenog boravka po osnovu osnivanja firme), koje Vam daje mogućnost da dobijete jedinstvenu dozvolu (i za boravak i za rad), a ovoga puta ćemo se fokusirati na jednu vrlo interesantnu temu. U ovom blogu, obradićemo ključne detalje i zahteve za dobijanje privremenog boravka u Srbiji kupovinom nekretnine. Verujemo da ćete još više poželeti da dođete u Srbiju ukoliko Vam kažemo da na osnovu Dozvole za boravak po osnovu kupoprodaje nekretnine, ostvarujete pravo na rad.
U nastavku ćemo razmotriti teme kao što su mogućnost za stranca da kupi nekretninu u Srbiji, kao i zahtevi i uslovi za apliciranje za privremeni boravak po tom osnovu.
Reciprocitet – Da li stranac ima pravo da kupi nekretninu u Srbiji?
Opšte je pravilo da Srbija dozvoljava strancima da kupuju nekretnine, ali određeni uslovi moraju biti ispunjeni.
Prvo, stranci mogu kupiti samo određene vrste nekretnina:
- stan
- stambenu zgradu
- poslovne prostorije i poslovne zgrade, ukoliko obavljaju poslovne aktivnosti u Srbiji.
S druge strane, stranci ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište, osim u određenim specifičnim situacijama koje zahtevaju dodatne pretpostavke koje treba ispuniti.
Dodatno, postoje određena ograničenja zasnovana na sporazumima o reciprocitetu. Opšte pravilo je da stranci mogu kupiti nekretnine u Srbiji ako je državljanima Srbije dozvoljeno da to čine u njihovoj zemlji porekla. Ovaj princip osigurava jednak tretman za sve investitore i štiti interese kako srpskih građana, tako i stranih investitora.
Na primer, ako državljanin Nemačke može kupiti nekretninu u Srbiji, tada i državljanin Srbije može kupiti nekretninu u Nemačkoj.
Kako možemo utvrditi da li postoji reciprocitet između dve države? Postoje dva načina:
- Ako su Srbija i druga država postigle bilateralni sporazum koji reguliše pitanje kupovine nekretnina od strane stranaca, ispunjen je uslov reciprociteta.
- Ukoliko ne postoji takav sporazum, trebalo bi utvrditi da li postoji faktički reciprocitet između dve države. Šta to znači?
U osnovi, iako dve zemlje nisu eksplicitno zaključile sporazum o ovoj temi, nadležni organi dve zemlje mogu utvrditi da postoji faktički reciprocitet analizirajući propise određene strane zemlje i razmenom službenih beleški između dve države. U našoj zemlji, informacije o tome da li postoji reciprocitet sa određenom zemljom mogu se dobiti konsultovanjem Ministarstva pravde.
Ako nema reciprociteta, postoji li drugi način za kupovinu nekretnina u Srbiji?
U slučaju da nema reciprociteta (pravnog ili faktičkog), nažalost, kao fizičko lice nećete moći da steknete navedenu nekretninu i samim tim privremeni boravak na osnovu posedovanja nekretnine.
Ako je vaš osnovni cilj da investirate u kompaniju u Srbiji, postoji način da “posredno” kupite nekretnine u Srbiji osnivanjem srpske kompanije i kupovinom nekretnina preko te kompanije. Međutim, ključno je razumeti da u ovom slučaju osnivaču kompanije ne bi bilo moguće dobiti privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom, jer osnivač ne bi bio direktni vlasnik nekretnine. U ovom slučaju, Vi, kao osnivač, biste bili vlasnik udela u kompaniji, a kompanija bi bila vlasnik nekretnine.
Ako nakon nekog vremena odlučite da aplicirate za adekvatne dozvole u Srbiji, to možete učiniti na osnovu činjenice da posedujete udeo u srpskoj kompaniji. Razlika je u tome što Vaš pravni osnov neće biti vlasništvo nad nekretninama, već činjenica da ste osnivač srpskog pravnog entiteta, te ste konstiuisali put ka apliciranju za jedinstvenu dozvolu.
Ukoliko odlučite da krenete tim putem, važno je napomenuti da osnivanje srpske kompanije zahteva određenu pravnu stručnost i poznavanje lokalnog poslovnog okruženja. Stoga je od suštinskog značaja sarađivati sa pravnim zastupnikom koji može pomoći u procesu registracije i obezbediti usklađenost sa lokalnim zakonima i propisima.
Privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom
Uzmimo kao pretpostavku da ispunjavate uslove za kupovinu nekretnina u Srbiji. Utvrđivanje da ispunjavate uslove za kupovinu nekretnina u Srbiji je prvi korak ka kupovini nekretnina u Srbiji i dobijanju srpskog boravišta putem nekretnine. Međutim, pre nego što vam bude odobren privremeni boravak na osnovu činjenice da ste vlasnik nekretnine u Srbiji, potrebno je proći još nekoliko koraka.
Sledeći logičan korak u ovom postupku bio bi kupovina nekretnine. Kao što smo pomenuli u našim prethodnim blogovima, kupovina nepokretnosti u Srbiji podrazumeva da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti morate da solemnizujete pred javnim beležnikom. Međutim, nakon što potpišete ugovor o prodaji i kupovini nekretnina, još uvek niste zvanični vlasnik nekretnine. Bićete upisani kao vlasnik tek nakon što promena vlasništva bude sprovedena u katastru nepokretnosti, koji je nadležan organ za ovaj postupak. Katastar nepokretnosti o navedenoj promeni izdaje i rešenje. Srećom, nije potrebno čekati da se to desi – kada aplicirate za privremeni boravak po ovom osnovu, potrebno je dostaviti nadležnim organima samo overen ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, a ne odluku o sprovedenoj promeni vlasništva u katastru nepokretnosti.
U praksi, ovo znači da je obično dovoljno samo potpisivanje i overa ugovora o kupovini nekretnine da biste aplicirali za privremeni boravak, iako zvanično nećete biti upisani kao vlasnik sve dok katastar ne izda rešenje.
Nakon što overite ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, isplatite kupoprodajnu cenu, dolazi na red regulisanje imigracionopravnog statusa. Potrebno je podneti zahtev za privremeni boravak sa pratećom neophodnom dokumentacijom elektronskim putem. Nadležni organ u ovom slučaju je Ministarstvo unutrašnjih poslova, prema mestu gde se nalazi nepokretnost koju ste kupili, i u kojoj planirate da živite. Nakon podnošenja zahteva, potrebno je sačekati 15 dana da biste zvanično dobili odobrenje za privremeni boravak.
Na kraju, imajte na umu da je jedan od zakonom propisanih uslova za odobrenje privremenog boravka po ovom osnovu da stranac zaista živi u kupljenoj nekretnini. Iz tog razloga, nadležni organi verovatno ne bi blagonaklono gledalo na iznajmljivanje kupljene nekretnine i stvarni boravak u drugom stanu u Srbiji.
Dodatne napomene koje treba imati na umu
Kada uspešno dobijete svoj prvi odobreni privremeni boravak, možete ostati mirni određeno vreme i mirno živeti u svom domu u Srbiji. Međutim, postoje još neki zahtevi koje treba ispuniti kako biste osigurali da možete aplicirati za stalno nastanjenjekada istekne odobreni privremeni boravak.
Jedan od glavnih zahteva odnosi se na minimalan broj dana koje stranac mora provesti u Srbiji kada dobije privremeni boravak. Imajući u vidu da se u najvećem broju slučajeva privremeni boravak odobrava na period od tri godine, to znači da strani investitori mogu odsustvovati iz zemlje višekratno do 10 meseci ili jednokratno do 6 meseci za vreme trajanja privremenog boravka, odnosno za tri godine. U slučaju dužeg odsustva od propisanog, nećete moći da aplicirate za stalno nastanjenje. .
Pitanje koje se često postavlja u vezi sa ovom temom jeste da li postoji zvanična minimalna vrednost nekretnine koju treba kupiti u Srbiji da bi se dobio privremeni boravak u Srbiji. Drugim rečima, koliko novca treba potrošiti na nekretninu da bi se smatralo da je to „dovoljno snažan“pravni osnov za stranca da dobije boravište u Srbiji?
Nažalost, ne postoji određen odgovor na ovo pitanje budući da ne postoji propis ili zvanično mišljenje koje razjašnjava ovu materiju. Imajući to u vidu, obično se savetuje da se kupi nekretnina čija vrednost bi se smatrala razumnom za pristojan život prosečne osobe. Cena nekretnine će zavisiti od njene lokacije, veličine i stanja.
Da li je moguće kupiti nepokretnost pre dolaska u Srbiju?
Da, moguće je kupiti nekretninu u Srbiji bez ličnog prisustva. Zapravo, to je uobičajena praksa među strancima koji žele da dobiju privremeni boravak putem kupovine nekretnine u Srbiji. Proces kupovine nekretnina pre dolaska u Srbiju uključuje saradnju sa advokatom specijalizovanim za nekretnine u Srbiji koji će biti ovlašćen od strane kupca koji se nalazi u inostranstvu, da ga zastupa u celokupnoj proceduri kupoprodaje nepokretnosti. To obično uključuje:
- Potpisivanje ugovora o kupoprodaji nekretnine i obavljanje drugih aktivnosti pred javnim beležnikom
- Pomaganje u transferu kupoprodajne cene nekretnine, ako je potrebno
- Podnošenje potrebnih dokumenata poreskim organima radi ispunjavanja poreskih obaveza koje proizilaze iz kupovine nekretnine.
Da sumiramo, možete kupiti nekretninu u Srbiji, a da ne morate napuštati zemlju u kojoj se trenutno nalazite. Nakon što postanete vlasnik nekretnine, možete doći da živite u Srbiji i u bilo kom trenutku aplicirati za privremeni boravak.
Pre nego što započnete sa postupkom kupovine, važno je istražiti lokalno tržište nekretnina i pronaći odgovarajuću nekretninu koja odgovara vašim potrebama. Nakon što pronađete odgovarajuću nekretninu, neophodno je obaviti pravnu proveru kako biste proverili da li postoje pravni problemi koji bi mogli ugroziti kupovinu. Zbog toga, mudro koristite preporučene korake za kupovinu nekretnine za strance prilikom izbora doma i sprovođenja vaše analize.
Zašto bi neko pribavljao privremeni boravak u Srbiji putem posedovanja nekretnine?
Na kraju, koje su prednosti dobijanja privremenog boravka u Srbiji putem sticanja nekretnine? Mnoge su prednosti koje proizlaze iz dobijanja odobrenja za privremeni boravak u Srbiji, posebno kroz sticanje nekretnine:
- Poslovne mogućnosti: Srbija je privlačna destinacija za poslovanje, a stranci koji imaju odobren privremeni boravak mogu iskoristiti rastuću ekonomiju zemlje i poslovne prilike.
- Kvalitet života: Srbija nudi visok kvalitet života po nižim troškovima u poređenju sa mnogim drugim evropskim zemljama. Stranci koji dobiju privremeni boravak mogu uživati u svemu što Srbija nudi, uključujući bogatu kulturu, prelepe pejzaže i ljubazne ljude.
- Obrazovanje: Srbija ima snažan obrazovni sistem sa mnogo odličnih univerziteta i škola. Stranci koji steknu privremeni boravak mogu iskoristiti ove mogućnosti za sebe i svoju porodicu.
- Investiranje u nekretnine: Tržište nekretnina u Srbiji je u usponu, a kupovina nekretnine može biti profitabilna investicija. Stranci koji dobiju privremeni boravak putem sticanja nekretnine mogu iskoristiti ovu priliku da investiraju u rastuću ekonomiju Srbije.
