Privremeni boravak u Srbiji putem kupovine nekretnine

05.
Jul 2023.

Advokat:

harmen-jelle-van-mourik-0yfWDwHOB0g-unsplash

Poslednjih godina, Srbija je zabeležila stabilnu stopu ekonomskog rasta, što je učinilo da postane privlačna destinacija za strane investitore. Kao rezultat, ne samo da mnoge strane kompanije osnivaju svoje ogranke ili predstavništva u Srbiji, već je primetan i porast broja stranaca koji dolaze u našu zemlju s ciljem da kupe nekretnine i nastane se ovde.

Pored uživanja u životu u Srbiji, postoji dodatan razlog zbog kojeg bi neko odlučio postati vlasnik stana ili kuće u Srbiji. Naime, moguće je dobiti privremeni boravak na osnovu posedovanja nekretnine. Za one koji ne žele proširiti svoje poslovne aktivnosti u Srbiji, već dolaze radi odmora ili istraživanja ove zemlje, kupovina nekretnine je odličan način da se obezbedi stabilan pravni osnov za dobijanje dozvole za privremeni boravak koja omogućava duži boravak u Srbiji od uobičajenih turista.

Do sada smo analizirali dozvole za privremeni boravak za strance iz različitih uglova – pisali smo o osnivanju kompanija (i dobijanju privremenog boravka po osnovu osnivanja firme), apliciranju za radnu dozvolu, a ovoga puta ćemo se fokusirati na jednu vrlo interesantnu temu. U ovom blogu, obradićemo ključne detalje i zahteve za dobijanje privremenog boravka u Srbiji kupovinom nekretnine. Razmotrićemo teme kao što su mogućnost za stranca da kupi nekretninu u Srbiji, kao i zahtevi i uslovi za apliciranje za privremeni boravak na toj osnovi.

Reciprocitet – Da li stranac ima pravo da kupi nekretninu u Srbiji?

Opšte je pravilo da Srbija dozvoljava strancima da kupuju nekretnine, ali određeni uslovi moraju biti ispunjeni.

Prvo, stranci mogu kupiti samo određene vrste nekretnina:

stan
stambenu zgradu
poslovne prostorije i poslovne zgrade, ukoliko obavljaju poslovne aktivnosti u Srbiji.

S druge strane, stranci ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište, osim u određenim specifičnim situacijama koje zahtevaju dodatne pretpostavke koje treba ispuniti.

Dodatno, postoje određena ograničenja zasnovana na sporazumima o reciprocitetu. Opšte pravilo je da stranci mogu kupiti nekretnine u Srbiji ako je državljanima Srbije dozvoljeno da to čine u njihovoj zemlji porekla. Ovaj princip osigurava jednak tretman za sve investitore i štiti interese kako srpskih građana, tako i stranih investitora.

Na primer, ako državljanin Nemačke može kupiti nekretninu u Srbiji, tada i državljanin Srbije može kupiti nekretninu u Nemačkoj.

Kako možemo utvrditi da li postoji reciprocitet između dve države? Postoje dva načina:

Ako su Srbija i druga država postigle bilateralni sporazum koji reguliše pitanje kupovine nekretnina od strane stranaca, ispunjen je uslov reciprociteta.
Ukoliko ne postoji takav sporazum, trebalo bi utvrditi da li postoji faktički reciprocitet između dve države. Šta to znači? U osnovi, iako dve zemlje nisu eksplicitno zaključile sporazum o ovoj temi, nadležni organi dve zemlje mogu utvrditi da postoji faktički reciprocitet analizirajući propise određene strane zemlje i razmenom službenih beleški između dve države. U našoj zemlji, informacije o tome da li postoji reciprocitet sa određenom zemljom mogu se dobiti konsultovanjem Ministarstva pravde.

Ako nema reciprociteta, postoji li drugi način za kupovinu nekretnina u Srbiji?

U slučaju da nema reciprociteta (pravnog ili faktičkog), nažalost, kao fizičko lice nećete moći da steknete navedenu nekretninu i samim tim privremeni boravak na osnovu posedovanja nekretnine.

Ako je vaš osnovni cilj da investirate u kompaniju u Srbiji, a da pritom ne steknete privremeni boravak u Srbiji, postoji način da “posredno” kupite nekretnine u Srbiji osnivanjem srpske kompanije i kupovinom nekretnina preko te kompanije. Međutim, ključno je razumeti da u ovom slučaju osnivaču kompanije ne bi bilo moguće dobiti privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom, jer osnivač ne bi bio direktni vlasnik nekretnine. U ovom slučaju, vi biste bili vlasnik udela u kompaniji, a kompanija bi bila vlasnik nekretnine.

Ako nakon nekog vremena odlučite da aplicirate za privremeni boravak u Srbiji, to možete učiniti na osnovu činjenice da posedujete udeo u srpskoj kompaniji. Razlika je u tome što vaš pravni osnov neće biti vlasništvo nad nekretninama, već činjenica da ste dobijate privremeni borava na osnovu osnivanja firme u Srbiji.

Ukoliko odlučite da krenete tim putem, važno je napomenuti da osnivanje srpske kompanije zahteva određenu pravnu stručnost i poznavanje lokalnog poslovnog okruženja. Stoga je od suštinskog značaja sarađivati sa pravnim zastupnikom koji može pomoći u procesu registracije i obezbediti usklađenost sa lokalnim zakonima i propisima.

Privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom

Uzmimo kao pretpostavku da ispunjavate uslove za kupovinu nekretnina u Srbiji. Utvrđivanje da ispunjavate uslove za kupovinu nekretnina u Srbiji je prvi korak ka kupovini nekretnina u Srbiji i dobijanju srpskog boravišta putem nekretnine. Međutim, pre nego što vam bude odobren privremeni boravak na osnovu činjenice da ste vlasnik nekretnine u Srbiji, potrebno je proći još nekoliko koraka.

Sledeći logičan korak u ovom postupku bio bi kupovina nekretnine. Kao što smo pomenuli u našim prethodnim blogovima, kupovina nepokretnosti u Srbiji mora biti solemnizovana pred javnim beležnikom. Međutim, nakon što potpišete ugovor o prodaji i kupovini nekretnina, još uvek niste zvanični vlasnik nekretnine. Bićete upisani kao vlasnik tek nakon što promena vlasništva bude podneta katastru nepokretnosti, koji je nadležan organ za ovaj postupak i nakon što izda odluku o toj činjenici. Srećom, nije potrebno čekati da se to desi – kada aplicirate za privremeni boravak po ovom osnovu, potrebno je dostaviti nadležnim organima samo overen ugovor o kupovini, a ne odluku o upisu u katastar nepokretnosti.

U praksi, ovo znači da je obično dovoljno samo potpisivanje ugovora o kupovini nekretnine da biste aplicirali za privremeni boravak, iako zvanično nećete biti upisani kao vlasnik sve dok katastar ne izda rešenje.

Nakon toga, postupak je prilično jednostavan. Potrebno je samo podneti zahtev za privremenu boravak sa svom potrebnom dokumentacijom. Nadležni organ u ovom slučaju je Odeljenje za strance u relevantnoj Policijskoj stanici. Nakon podnošenja zahteva, potrebno je sačekati oko mesec dana da biste zvanično dobili odobrenje za privremeni boravak.

Na kraju, imajte na umu da je jedan od zakonom propisanih uslova za odobrenje privremenog boravka po ovom osnovu da stranac zaista živi u kupljenoj nekretnini. Iz tog razloga, nadležni organi verovatno ne bi blagonaklono gledale na iznajmljivanje kupljene nekretnine i stvarni boravak u drugom stanu u Srbiji.

Dodatne napomene koje treba imati na umu

Kada uspešno dobijete svoj prvi odobreni privremeni boravak, možete ostati mirni određeno vreme i mirno živeti u svom domu u Srbiji. Međutim, postoje još neki zahtevi koje treba ispuniti kako biste osigurali da možete obnoviti svoj privremeni boravak kada istekne prvobitno odobreni period.

Jedan od glavnih zahteva odnosi se na minimalan broj dana koje stranac mora provesti u Srbiji kada dobije privremeni boravak. Minimalni zahtev za boravak je polovina od odobrenog vremena. Imajući u vidu da se u najvećem broju slučajeva privremeni boravak odobrava na period od jedne godine, to znači da strani investitori moraju provesti najmanje šest meseci (183 dana, tačnije) u Srbiji svake godine da bi održali svoj privremeni boravak, odnosno da bi mogli da apliciraju za isti sledeće godine. Ipak, imajte na umu da se obavezno pravilo boravka više od polovine odobrenog vremena primenjuje čak i ako dobijete privremeni boravak na period kraći od jedne godine. Na primer, ako dobijete dozvolu na period od 6 meseci, moraćete da provedete najmanje 3 meseca ukupno u Srbiji, ili inače možda nećete moći obnoviti vaš boravak u Srbiji.

Pitanje koje se često postavlja u vezi sa ovom temom jeste da li postoji zvanična minimalna vrednost nekretnine koju treba kupiti u Srbiji da bi se dobio privremeni boravak u Srbiji. Drugim rečima, koliko novca treba potrošiti na nekretninu da bi se smatralo da je to „dovoljno snažan“ pravni osnov za stranca da dobije boravište u Srbiji?

Nažalost, ne postoji određen odgovor na ovo pitanje budući da ne postoji propis ili zvanično mišljenje koje razjašnjava ovu materiju. Imajući to u vidu, obično se savetuje da se kupi nekretnina čija vrednost bi se smatrala razumnom za pristojan život prosečne osobe. Cena nekretnine će zavisiti od njene lokacije, veličine i stanja.

Da li je moguće kupiti nepokretnost pre dolaska u Srbiju?

Da, moguće je kupiti nekretninu u Srbiji bez ličnog prisustva. Zapravo, to je uobičajena praksa među strancima koji žele da dobiju privremenu boravišnu dozvolu kupovinom nekretnine u Srbiji. Proces kupovine nekretnina pre dolaska u Srbiju je jednostavan i uključuje saradnju sa advokatom specijalizovanim za nekretnine u Srbiji koji će biti ovlašćen od strane kupca koji se nalazi u inostranstvu da sprovede sve potrebne postupke u vezi sa kupovinom nekretnine. To obično uključuje:

Potpisivanje ugovora o kupovini nekretnine i obavljanje drugih aktivnosti pred javnim beležnikom
Pomaganje u transferu kupoprodajne cene nekretnine, ako je potrebno
Podnošenje potrebnih dokumenata poreskim organima radi ispunjavanja poreskih obaveza koje proizilaze iz kupovine nekretnine.

Da sumiramo, možete kupiti nekretninu u Srbiji, a da ne morate napuštati zemlju u kojoj se trenutno nalazite. Nakon što postanete vlasnik nekretnine, možete doći da živite u Srbiji i u bilo kom trenutku aplicirati za privremeni boravak.

Pre nego što započnete sa postupkom kupovine, važno je istražiti lokalno tržište nekretnina i pronaći odgovarajuću nekretninu koja odgovara vašim potrebama. Nakon što pronađete odgovarajuću nekretninu, neophodno je obaviti pravnu proveru kako biste proverili da li postoje pravni problemi koji bi mogli ugroziti kupovinu. Zbog toga, mudro koristite preporučene korake za kupovinu nekretnine za strance prilikom izbora doma i sprovođenja vaše analize.

Zašto bi neko pribavljao privremeni boravak u Srbiji putem posedovanja nekretnine?

Na kraju, koje su prednosti dobijanja privremenog boravka u Srbiji putem sticanja nekretnine? Mnoge su prednosti koje proizlaze iz dobijanja odobrenja za privremeni boravak u Srbiji, posebno kroz sticanje nekretnine:

Poslovne mogućnosti: Srbija je privlačna destinacija za poslovanje, a stranci koji imaju odobren privremeni boravak mogu iskoristiti rastuću ekonomiju zemlje i poslovne prilike.

Kvalitet života: Srbija nudi visok kvalitet života po nižim troškovima u poređenju sa mnogim drugim evropskim zemljama. Stranci koji dobiju privremeni boravak mogu uživati u svemu što Srbija nudi, uključujući bogatu kulturu, prelepe pejzaže i ljubazne ljude.

Obrazovanje: Srbija ima snažan obrazovni sistem sa mnogo odličnih univerziteta i škola. Stranci koji steknu privremeni boravak mogu iskoristiti ove mogućnosti za sebe i svoju porodicu.

Investiranje u nekretnine: Tržište nekretnina u Srbiji je u usponu, a kupovina nekretnine može biti profitabilna investicija. Stranci koji dobiju privremeni boravak putem sticanja nekretnine mogu iskoristiti ovu priliku da investiraju u rastuću ekonomiju Srbije.