Nekretnine i građevinarstvo

Ostale oblasti rada:

Tržište nekretnina u Srbiji važi za jedno od najstabilnijih segmenata domaće ekonomije. Bez obzira na ekonomske ili političke izazove, ulaganje u stanove, kuće, poslovne prostore i zemljište ostaje prvi izbor građana i kompanija. Nekretnine imaju trajnu i realnu vrednost, pa se doživljavaju kao siguran način očuvanja kapitala i zaštite od inflacije.

Za građane kupovina stana ili kuće znači sigurnost za porodicu i ušteđevinu, dok kompanije u nepokretnostima vide osnovu za širenje poslovanja i dugoročni rast. Upravo zbog stalne potražnje, tržište nekretnina pokazuje otpornost čak i u periodima globalne nestabilnosti, što ga čini atraktivnim i za domaće i za strane investitore.

Međutim, svaka transakcija u oblasti nepokretnosti nosi pravne rizike – od nejasnog vlasništva i skrivenih tereta do složenih ugovornih odnosa.

U tim situacijama ključnu ulogu ima advokat za nekretnine, koji obezbeđuje pravnu sigurnost, predvidivost procesa i zaštitu interesa klijenata. Na taj način, ulaganje uvek ostaje jednako stabilno kao i samo tržište.

Zašto Zunic Law advokati za nekretnine?

Više od tri decenije iskustva: uspešno rešavamo i najkompleksnije imovinskopravne odnose.
End-to-end podrška: od due diligence analiza i pregovora do zatvaranja transakcije i upravljanja imovinom.
Multidisciplinarni pristup: uzimamo u obzir i poreske, finansijske i regulatorne aspekte svake transakcije.
Pragmatična rešenja: fokusiramo se na sigurnost, brzinu i održivost ulaganja.

Naš pristup: sigurnost, predvidivost i zaštita investicije

Naše rešenje podrazumeva da svaka transakcija bude pravno čista, ugovori jasni, a prava klijenata zaštićena. Multidisciplinarni tim Zunic Law analizira celokupan imovinskopravni status, prepoznaje rizike i oblikuje rešenja koja čuvaju vrednost i obezbeđuju pravnu sigurnost.

Ključne oblasti prakse za pravo nepokretnosti

Sačinjavanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Provere ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
Pomoć u procesu kupoprodaje nepokretnosti
Kompleksni ugovori o zakupu poslovnog prostora
Zastupanje u kupoprodaji nekretnina od investitora u izgradnji
Ugovori o izgradnji i zajedničkoj gradnji
Kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta
Prestanak hipoteke
Sporovi iz imovinskopravnih odnosa

U nastavku su detalji po oblastima, sa naglaskom na konkretne rezultate koje isporučujemo.

1) Sačinjavanje kupoprodajnih ugovora za nepokretnosti

Izrada kupoprodajnih ugovora: ugovori se formulišu tako da jasno uređuju prenos svojine, obaveze ugovornih strana i način plaćanja, čime se obezbeđuje pravna sigurnost i izbegavaju nesporazumi.
Zaštitne klauzule i pravne prepreke: dodaju se odredbe koje kupca i prodavca štite od skrivenih nedostataka, tereta ili nerešenih imovinskih odnosa.
Rokovi, isplate i posledice kašnjenja: definiše se dinamika plaćanja, rokovi i sankcije u slučaju kašnjenja, što transakciju čini predvidivom i transparentnom.
Upis u katastar i izvršivost ugovora o kupoprodaji: ugovor o kupoprodaji se sastavlja tako da omogući brz upis prava svojine i bude neposredno izvršiv pred institucijama.

Rezultat: transakcija koja je pravno čista, predvidiva i bez prepreka u upisu ili izvršenju.

2) Provere ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Analiza postojećih ugovora: detaljno se pregledaju svi elementi ugovora kako bi se otkrili skriveni rizici ili nepravilnosti.
Usklađenost sa pravnim okvirom: proverava se da li je ugovor u skladu sa zakonima, praksom katastra i sudova, čime se smanjuje rizik poništaja ili spora.
Ispravljanje spornih odredbi: identifikuju se nejasne klauzule i predlažu izmene koje štite interese klijenta.
Pregovaračka podrška: pruža se stručna pomoć u komunikaciji sa drugom stranom kako bi se obezbedili bolji uslovi ugovora.

Rezultat: ugovor koji je u potpunosti usklađen, bez skrivenih rizika i sa jasnim obavezama za obe strane.

3) Pomoć u procesu kupoprodaje nepokretnosti

Vodič kroz ceo postupak: klijenti dobijaju podršku u svakoj fazi, od pregovora do overa ugovora kod notara.
Organizacija dokumentacije: priprema se kompletna dokumentacija za upis prava svojine i nesmetanu realizaciju.
Komunikacija sa institucijama: advokat preuzima kontakt sa katastrom, bankama i drugim telima, olakšavajući proces klijentu.
Zaštita od zloupotreba: obezbeđuje se pravna zaštita od mogućih prevara, nesporazuma ili zloupotreba tokom transakcije.

Rezultat: bezbedan proces kupoprodaje u kojem klijent prolazi kroz sve faze uz minimalan rizik i maksimalnu zaštitu.

4) Kompleksni ugovori o zakupu i upravljanju objektima

Ugovori o zakupu poslovnog prostora: jasno se uređuju prava i obaveze zakupodavca i zakupca, kao i troškovi održavanja.
Trajanje i uslovi zakupa: precizno se definišu rokovi, obaveze i mogućnosti raskida kako bi se izbegli sporovi.
Ugovori o property i facility management-u: reguliše se upravljanje, održavanje i korišćenje prostora uz odgovarajuće mehanizme zaštite.
Mehanizmi zaštite: ugrađuju se odredbe za slučaj spora ili prevremenog raskida, čime se štite interesi svih strana.

Rezultat: jasno uređeni ugovori koji sprečavaju nesporazume i obezbeđuju stabilne odnose između ugovornih strana.

5) Zastupanje u kupoprodaji nekretnina od investitora u izgradnji

Analiza projektne dokumentacije: proverava se građevinska i planska dokumentacija da bi se potvrdila zakonitost projekta.
Provera statusa zemljišta: utvrđuje se pravna čistoća zemljišta i usklađenost sa urbanističkim planovima.
Izrada i pregovaranje ugovora: sastavljaju se ugovori o kupovini stanova ili poslovnog prostora sa zaštitnim odredbama za kupca.
Zaštita od rizika izgradnje: klijenti se štite u slučaju kašnjenja radova ili problema tokom izgradnje.

Rezultat: kupovina nekretnina u izgradnji bez pravnih i investicionih rizika.

6) Ugovori o izgradnji i zajedničkoj gradnji

Priprema ugovora između učesnika: uređuju se odnosi vlasnika zemljišta, investitora i izvođača kako bi obaveze bile jasno podeljene.
Raspodela troškova i dobiti: definiše se finansijska konstrukcija i prava svih strana na rezultate projekta.
Dinamika radova i odgovornosti: preciziraju se rokovi, obaveze i posledice neispunjenja ugovorenih obaveza.
Klauzule o rešavanju sporova: uvode se mehanizmi koji obezbeđuju pravično i brzo rešavanje nesuglasica.

Rezultat: projekat izgradnje koji je pravno stabilan, finansijski održiv i bez rizika od dugotrajnih sporova.

7) Kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta

Provera vlasništva i ograničenja: utvrđuje se pravna situacija i postojanje eventualnih ograničenja u prometu zemljišta.
Pravo preče kupovine: primenjuju se zakonska pravila kako bi se zaštitila prava postojećih korisnika i suseda.
Struktura ugovora: ugovor se oblikuje tako da obezbedi nesmetan i siguran prenos prava.
Poreski i regulatorni aspekti: klijent se savetuje o porezima i propisima koji prate promet poljoprivrednog zemljišta.

Rezultat: kupoprodaja zemljišta koja je pravno sigurna, poreski optimizovana i u potpunosti zakonita.

8) Prestanak hipoteke

Priprema dokumentacije: obezbeđuju se svi potrebni dokumenti za brisanje hipoteke iz katastra.
Komunikacija sa poveriocima: pregovara se sa bankama i drugim poveriocima radi nesmetanog izmirenja obaveza.
Pravna zaštita u sporu: klijent se zastupa u slučaju neslaganja oko izmirenja duga ili postupka brisanja.
Praćenje postupka: advokat nadzire ceo proces do konačnog brisanja založnog prava.

Rezultat: nesmetano i potpuno brisanje hipoteke, uz sigurnost da nema preostalih obaveza.

9) Sporovi iz imovinskopravnih odnosa

Zastupanje u sudskim postupcima: klijenti se zastupaju u sporovima oko vlasništva, državine ili korišćenja prostora.
Rešavanje sporova iz zakupa: pruža se pravna podrška u sporovima između zakupodavaca i zakupaca.
Pomoć u vansudskim postupcima: koristi se medijacija i pregovaranje radi bržeg i efikasnijeg rešenja.
Strategije zaštite interesa: oblikuju se pravne strategije koje kombinuju efikasnost sa dugoročnom zaštitom klijenta.

Rezultat: efikasno rešeni sporovi uz očuvanje vrednosti imovine i zaštitu interesa klijenta.

Kako izgleda saradnja sa nama (4 koraka)?

Brza analiza – pregled dokumentacije i inicijalna procena statusa nepokretnosti.
Mapiranje rizika – identifikacija problema i izrada plana rešavanja.
Implementacija – pregovori, priprema ugovora i realizacija transakcije.
Operativna podrška – zastupanje, rešavanje sporova i kontinuirani pravni saveti.

Primeri završenih projekata (bez poverljivih podataka)

Kupovina poslovnog kompleksa: sproveli due diligence, pregovarali ugovore, rešili imovinskopravne prepreke i obezbedili zatvaranje transakcije.
Zajednička gradnja: pripremili ugovor između vlasnika zemljišta i investitora, definisali raspodelu rizika, prava i obaveze.
Upravljanje poslovnim prostorom: kreirali ugovore o zakupu, održavanju i property management-u, sa ugrađenim mehanizmima zaštite klijenta.
Brisanje hipoteke: zastupali klijenta u postupku brisanja hipoteke, obezbedili potrebnu dokumentaciju i okončali proces pred katastrom.

Vitomir Žunić

Anja Berić

Najčešće postavljena pitanja

Da li pružate usluge i fizičkim licima, ili radite samo sa kompanijama?

Oboje – naš tim zastupa fizička lica u kupovini stanova, kuća ili zemljišta, ali jednako pružamo podršku i kompanijama koje ulaze u velike investicione projekte.

Prilagođavamo pristup svakom klijentu – pojedincima nudimo sigurnost u porodičnim ulaganjima, dok kompanijama obezbeđujemo sveobuhvatnu pravnu infrastrukturu za razvoj i širenje poslovanja.

Možete li pomoći ako je imovinskopravni status nekretnine komplikovan?

Da. Iskustvo našeg tima uključuje rešavanje i najtežih slučajeva, poput nerešenih imovinskih odnosa, neupisanih vlasnika, postojanja hipoteka, restriktivnih prava ili nedovršenih postupaka u katastru.

U takvim situacijama radimo detaljnu analizu rizika i izrađujemo plan rešavanja korak po korak, sve dok se ne obezbedi pravno čista nekretnina spremna za promet.

Da li pružate podršku tokom celog životnog ciklusa projekta?

Da. Naš tim prati klijente od samog početka – od kupovine zemljišta i pribavljanja dozvola, preko finansiranja i izgradnje, do zakupa, upravljanja i eventualne prodaje objekta.

Time obezbeđujemo da projekat teče glatko i da su svi pravni rizici pod kontrolom tokom čitavog procesa.

Koliko traje proces kupoprodaje nekretnine?

Trajanje zavisi od složenosti imovinskog statusa i efikasnosti institucija koje učestvuju u postupku (notar, katastar, banka).

Jednostavne transakcije mogu se završiti za nekoliko nedelja, dok složenije – naročito one sa nerešenim imovinskim odnosima – zahtevaju više vremena.

Naš zadatak je da proces maksimalno ubrzamo i uklonimo prepreke koje bi ga usporile.

Da li možete pomoći ako kupujem stan u izgradnji?

Da. U tim slučajevima naročito je važno proveriti kompletnu projektnu i građevinsku dokumentaciju, status zemljišta i dozvole, kao i ugovor sa investitorom.

Mi obezbeđujemo da sve obaveze investitora budu jasno definisane, a vaša prava zaštićena, posebno u pogledu rokova završetka radova i kvaliteta izgradnje.

Tako smanjujemo rizik da dođe do kašnjenja ili pravnih problema u budućnosti.

Kako se zaštititi od skrivenih tereta ili dugova vezanih za nekretninu?

Prvi korak je detaljna provera imovinskopravnog statusa u katastru i drugim relevantnim registrima.

Naš tim radi dubinsku analizu (due diligence) i ispituje da li postoje hipoteke, zabeležbe sporova, zabrane otuđenja ili drugi tereti koji bi mogli ugroziti vaša prava.

Tek nakon uklanjanja ili adekvatnog ugovornog obezbeđenja, savetujemo ulazak u transakciju.

Da li je angažovanje advokata obavezno prilikom kupovine nepokretnosti?

Zakon to ne propisuje kao obavezu, ali u praksi je pravna podrška ključna za sigurnu transakciju.

Notar overava ugovor, ali ne proverava dubinski imovinskopravni status niti garantuje za eventualne skrivene rizike.

Advokat za nekretnine brine o vašem interesu – on proverava dokumentaciju, predviđa potencijalne probleme i obezbeđuje da ceo proces protekne bezbedno i u skladu sa zakonom.